Lãi suất hạ nhiệt, người mua nhà vẫn cần chuẩn bị những gì?

Chuyên gia Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định, những chỉ đạo gần đây về giảm lãi suất huy động và cho vay tiếp tục thể hiện sự quan tâm đến mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và phục hồi sức cầu của nền kinh tế.

Tuy nhiên, khả năng giảm sâu lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian tới vẫn đối diện nhiều thách thức. Bởi lãi suất trong nước không chỉ phụ thuộc vào định hướng điều hành mà còn chịu tác động từ chi phí huy động vốn, nhu cầu tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và diễn biến dòng vốn quốc tế.

Đáng chú ý, chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đang xuất hiện những tín hiệu thận trọng theo hướng thắt chặt trở lại. Nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất, tác động sẽ không dừng lại trong phạm vi kinh tế Mỹ mà có thể lan tỏa tới thị trường tài chính toàn cầu, thông qua biến động tỷ giá, dòng vốn đầu tư, lợi suất trái phiếu và chi phí huy động vốn quốc tế.

Việt Nam, với độ mở kinh tế lớn và sự liên thông ngày càng sâu rộng với thị trường quốc tế, khó có thể đứng ngoài những tác động này. Điều đó không đồng nghĩa lãi suất trong nước nhất thiết phải tăng theo Fed, bởi Việt Nam có mục tiêu, điều kiện và công cụ điều hành riêng. Tuy nhiên, áp lực cân đối giữa ổn định tỷ giá, kiểm soát lạm phát, bảo đảm thanh khoản và hỗ trợ tăng trưởng có thể khiến dư địa giảm lãi suất không còn nhiều.

Không chờ lãi suất giảm thấp mới mua nhà

Trong môi trường lãi suất khó giảm sâu, các chuyên gia vẫn khuyến cáo lãi suất là một yếu tố quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định thời điểm mua nhà. Thay vào đó, người mua cần nhìn nhận tổng thể giữa giá bất động sản, khả năng tài chính, thu nhập và nhu cầu sử dụng thực tế.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, tư vấn, người có nhu cầu mua nhà để ở không nên chỉ nhìn vào lãi suất, tỷ lệ vay vốn mà cần cân nhắc nhu cầu thực tế và khả năng trả nợ. Nếu nhu cầu nhà ở cấp thiết, thu nhập ổn định và khoản vay nằm trong khả năng chi trả, người mua vẫn có thể cân nhắc xuống tiền thay vì chỉ chờ lãi suất giảm.

Theo ông, trên thị trường bất động sản, thời điểm có lãi suất thấp nhất chưa chắc là thời điểm mua được căn nhà phù hợp nhất. Khi lãi suất giảm, nhu cầu mua nhà có thể phục hồi, kéo theo cạnh tranh về sản phẩm và giá bán, nhất là tại những khu vực có nguồn cung hạn chế.

Mặt khác, chi phí thuê nhà cũng là một khoản cần được đưa vào bài toán tài chính. Nếu một gia đình phải thuê nhà trong thời gian dài để chờ lãi suất giảm, tổng số tiền thuê tích lũy có thể trở thành khoản chi phí đáng kể. Vì vậy, cần so sánh chi phí thuê nhà với tổng chi phí sở hữu nhà, thay vì mặc định chờ đợi luôn mang lại lợi ích.

Đại diện Bộ Xây dựng, bà Hoàng Thu Hằng cũng từng khuyến nghị người mua nhà để ở không nên chờ đợi quá lâu với kỳ vọng giá bất động sản giảm xuống mức thấp nhất, bởi rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy. Thay vào đó, người mua cần đánh giá mức giá hiện tại có tương xứng với giá trị thực của bất động sản và khả năng tài chính của mình hay không.

Trên thực tế, xu hướng không chờ lãi suất giảm mạnh mới mua nhà đang là tâm lý phổ biến của người có nhu cầu ở thực.

Sau gần 10 tháng theo dõi thị trường, chị Phan Thị Hà (ở phường Đống Đa, Hà Nội), quyết định mua một căn hộ với giá khoảng 4 tỷ đồng. Trước đó, chị Hà nhiều lần trì hoãn kế hoạch mua nhà với kỳ vọng lãi suất ngân hàng sẽ giảm sâu. Tuy nhiên, khi chủ nhà cần bán gấp, chấp nhận hạ giá để thu hồi vốn, chị nhận thấy đây là cơ hội phù hợp để xuống tiền.

Ban đầu, chị dự tính vay khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương hơn 60% giá trị căn hộ. Nhưng sau khi tính toán nghĩa vụ trả nợ với mức lãi suất ưu đãi khoảng 9%/năm và lãi suất thả nổi có thể vượt 13%/năm, chị quyết định bán một khoản đầu tư nhỏ để tăng vốn tự có, đưa khoản vay xuống còn khoảng 1,5 tỷ đồng.

Chị cũng ưu tiên gói tín dụng có thời gian hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc dài và điều kiện trả nợ linh hoạt để chủ động kế hoạch tài chính. “Lãi suất có thể chưa giảm ngay nhưng căn hộ phù hợp thì không phải lúc nào cũng có”, chị Phương nói.

Tương tự, anh Quang Anh ở Phú Thọ vừa mua một căn nhà riêng trong ngõ tại Hà Nội với giá 5,6 tỷ đồng, sau khi chủ cũ giảm gần 1 tỷ đồng do cần tiền xoay vòng vốn kinh doanh.

Dù ban đầu không có ý định mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao nhưng anh Quang Anh vẫn quyết định xuống tiền trước cơ hội sở hữu căn nhà phù hợp với mức giá thấp hơn đáng kể. Tuy nhiên, thay vì vay một khoản lớn, anh chỉ sử dụng vốn ngân hàng tương đương 40% giá trị tài sản, đồng thời ưu tiên gói tín dụng có lãi suất ổn định và phí trả nợ trước hạn thấp.

“Nếu tiếp tục chờ lãi suất giảm mới mua, chưa chắc còn căn nhà phù hợp hoặc mức giá như hiện tại”, anh Quang Anh chia sẻ.

Điểm chung trong quyết định của nhiều người mua nhà hiện nay là không còn đặt cược vào khả năng lãi suất sớm quay về mức thấp. Thay vào đó, họ tận dụng cơ hội về giá nhưng chủ động giảm tỷ lệ vay, tăng vốn tự có và tính toán kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn.

Xây dựng phương án tài chính theo ít nhất 3 kịch bản

Khuyến khích việc mua nhà trong thời điểm hợp lý, song các chuyên gia cũng khuyến cáo người dân nên chủ động xây dựng phương án tài chính hợp lý từ sớm trước khi xuống tiền.

Chuyên gia Nguyễn Quang Huy khuyến cáo người mua nhà cần quan tâm không chỉ đến số tiền vay mà quan trọng hơn là khả năng trả nợ trong dài hạn. Tỷ lệ trả nợ hàng tháng nên duy trì khoảng 30% thu nhập để giảm rủi ro khi lãi suất biến động. Điều quan trọng là phải nhìn vào toàn bộ vòng đời khoản vay, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính sau khi thời gian hỗ trợ kết thúc.

“Người mua nhà không nên đặt cược quyết định tài chính của mình vào kỳ vọng lãi suất sẽ sớm quay về mức thấp như những năm trước. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng chịu đựng chi phí vốn mới là yếu tố quan trọng quyết định một khoản vay có an toàn hay không”, ông nêu quan điểm.

Đối với người mua nhà để ở, ông Huy tư vấn nên ưu tiên sản phẩm phù hợp với thu nhập, nhu cầu sinh hoạt và khả năng tích lũy. Trong khi đó đối với nhà đầu tư, cần chuyển trọng tâm từ kỳ vọng tăng giá sang hiệu quả khai thác, dòng tiền và khả năng thanh khoản. Đặc biệt, cần thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Ông Huy cũng đặc biệt khuyến nghị người mua nhà cần xây dựng phương án tài chính theo ít nhất 3 kịch bản.

Thứ nhất, kịch bản lãi suất ổn định hoặc giảm nhẹ. Đây là điều kiện thuận lợi để người mua duy trì kế hoạch trả nợ, nhưng vẫn cần bảo đảm nguồn thu nhập và khoản dự phòng tài chính.

Thứ hai, kịch bản lãi suất tăng cao. Người mua cần tính toán lại dòng tiền, hạn chế vay bổ sung, kiểm soát chi tiêu và bảo đảm khả năng trả nợ ngay cả khi chi phí lãi vay tăng thêm 2-3 điểm phần trăm so với mức dự kiến.

Thứ ba, kịch bản lãi suất tăng rất cao, đi kèm những biến động bất lợi về thu nhập hoặc thanh khoản thị trường. Khi đó, khả năng chống chịu tài chính trở thành yếu tố quyết định. Người mua cần có nguồn dự phòng đủ lớn, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào thu nhập tương lai hoặc kỳ vọng bán tài sản để trả nợ”, ông Huy phân tích.

Một chuyên gia tài chính cũng nêu quan điểm, người mua cần xác định tỷ lệ vốn tự có và hạn chế vay quá lớn so với giá trị căn nhà. Một căn nhà có giá vừa sức, dù không phải lựa chọn lý tưởng nhất về diện tích hay vị trí, vẫn tốt hơn một tài sản khiến gia đình phải chịu áp lực trả nợ kéo dài.

Ngoài ra, phải tính toán khoản trả nợ theo lãi suất sau ưu đãi, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất quảng cáo ban đầu. Người vay nên yêu cầu ngân hàng cung cấp bảng tính cả gốc và lãi trong các kịch bản lãi suất khác nhau, đồng thời tìm hiểu kỹ biên độ điều chỉnh, chu kỳ điều chỉnh và phí trả nợ trước hạn.

Cần duy trì khoản dự phòng đủ để ứng phó với những biến động về thu nhập, công việc và chi phí sinh hoạt. Nếu tổng số tiền trả nợ hằng tháng vượt quá 40% thu nhập ổn định của gia đình, người mua nên cân nhắc giảm quy mô khoản vay hoặc lựa chọn căn nhà có giá thấp hơn.

Đặc biệt, không nên lấy kỳ vọng tăng giá bất động sản trong tương lai để bù đắp cho khả năng trả nợ hiện tại. Giá nhà có thể tăng, đi ngang hoặc giảm tùy từng phân khúc và khu vực. Trong khi đó, nghĩa vụ trả nợ ngân hàng là khoản chi phí chắc chắn phải thực hiện.

Giá thấp không phải yếu tố duy nhất để mua nhà

Theo ông Phạm Văn Thảo, Giám đốc chi nhánh Công ty Hưng Thịnh, trong môi trường lãi suất duy trì ở mức tương đối cao, cơ hội với bất động sản không mất đi nhưng thị trường sẽ có sự phân hóa.

Những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, sử dụng đòn bẩy lớn hoặc thiếu khả năng khai thác thực tế sẽ chịu nhiều áp lực. Ngược lại, bất động sản có pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp, kết nối hạ tầng tốt, giá bán tương xứng với khả năng chi trả và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có nền tảng phát triển dài hạn.

Ông Thảo dự báo, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và những dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu bền vững. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, giá thấp không phải tiêu chí duy nhất. Người mua vẫn cần đánh giá đồng thời tính pháp lý, chất lượng công trình, hạ tầng, uy tín của chủ đầu tư, khả năng kết nối và chi phí sinh hoạt dài hạn.

“Cần phân biệt rõ giữa giá bán thấp và giá trị thực. Một bất động sản có mức giá hấp dẫn nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, hạ tầng thiếu đồng bộ hoặc khó khai thác vẫn tiềm ẩn rủi ro đáng kể.

Theo tôi, người có nhu cầu mua nhà không nên tuyệt đối hóa việc chờ đợi lãi suất giảm nhưng cũng không nên vội vàng xuống tiền vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Quyết định mua nhà cần được xem xét trên tổng thể bốn yếu tố: giá trị tài sản, năng lực tài chính, khả năng trả nợ và triển vọng sử dụng lâu dài”, ông Thảo nêu ý kiến.