Làm thế nào để nhà ở xã hội 'thoát ế'?

Tình trạng nhà ở xã hội (NƠXH) ế ẩm gần đây diễn ra tại một số dự án như dự án ở Đông Hội (Đông Anh) của công ty TNHH Thăng Long, có 99 căn hộ không có khách đăng ký thuê; dự án NƠXH Phú Lãm (Hà Đông) có tới 384 căn hộ bị ế; khu nhà ở Kiến Hưng (Hà Đông) cũng không có khách mua.

Trong khi nhiều dự án NƠXH rơi vào tình trạng ế ẩm thì bên cạnh đó, một số dự án lại không còn nguồn vốn để tiếp tục triển khai. Đơn cử như hiện có 700 khách hàng mua NƠXH tại Dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là Bright City) ở xã Kim Chung (huyện Hoài Đức, Hà Nội) đang rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi không biết bao giờ mới được nhận nhà.

Cạn nguồn vốn ưu đãi

Lý giải về nguyên nhân dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư của dự án là công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long cho biết dự án AZ Thăng Long đang triển khai theo đúng tiến độ thì gặp phải sự cố bất khả kháng về chính sách, đó là việc dừng triển khai gói vay 30.000 tỷ đồng trên toàn quốc.

Theo đại diện AZ Thăng Long, hiện chủ đầu tư đang gặp khó khi phải vay vốn ngân hàng với lãi suất thương mại cao nên không thể triển khai tiếp được, vì như thế giá bán cũng phải tăng theo nhưng đây là dự án NƠXH nên không thể tăng giá thêm.

Tính đến thời điểm này, đã gần hai năm Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có hàng loạt văn bản hướng dẫn cho gói vay mới ưu đãi dành cho NƠXH ở Ngân hàng Chính sách xã hội nhưng đến nay, nguồn vốn vẫn ở trạng thái "hãy đợi đấy".

Đại diện công ty CP Hải Phát, chủ đầu tư dự án NƠXH Phú Lãm, cho biết tình trạng chung hiện nay ở một số dự án chậm triển khai hoặc triển khai dở dang là do không đủ năng lực tài chính. Hơn nữa, người mua nhà cũng là người có thu nhập thấp, nếu không được vay ưu đãi chắc chắn giấc mơ nhà ở của họ là rất xa vời.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), phân tích hiện có rất nhiều điểm nghẽn trong chương trình phát triển NƠXH. Điểm nghẽn lớn nhất chính là nguồn vốn tín dụng, cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định tham gia NƠXH, trong đó có việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ cho NƠXH mà chưa có nguồn vốn mới. Điểm nghẽn thứ hai là chính sách tín dụng cho NƠXH.

Một điều cũng cần ghi nhận là tại một số dự án đang "ế ẩm" không bán được cũng là do gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà không còn, nên có những khách hàng muốn mua cũng đành "lực bất tòng tâm", không thể vay thương mại để mua NƠXH, vì vay xong họ không biết lấy gì trả lãi hàng tháng.

Xây nhà bằng vốn ngoài ngân sách?

Năm 2018, Bộ Xây dựng có văn bản gửi Thủ tướng kiến nghị bổ sung tín dụng cho NƠXH. Tuy nhiên, đến nay vốn cho NƠXH trong năm 2018 vẫn chưa thể triển khai. Một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng Bộ đang nghiên cứu làm sao có vốn cho NƠXH theo hướng vừa "nới" đầu ra để giải cứu những dự án bán "ế ẩm".

Trước tình trạng người mua nhà tại dự án Bright City chậm nhận được nhà do chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết ngày 21/5/2018, UBND Tp đã có văn bản gửi Thống đốc NHNN đề nghị xem xét, tháo gỡ, tạo điều kiện cho các dự án NƠXH trên địa bàn thành phố.

Theo đó, đề nghị NHNN nghiên cứu, có chính sách hỗ trợ để các ngân hàng thương mại cho các dự án phát triển NƠXH trên địa bàn thành phố vay vốn để thực hiện dự án, đồng thời hướng dẫn Ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hà Nội xem xét cho chủ đầu tư vay vốn thương mại để tiếp tục đầu tư xây dựng dự án, tạo điều kiện giải quyết tình trạng khiếu kiện, tranh chấp kéo dài tại dự án Bright City.

Mới đây, trong một báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND TP. Hà Nội nêu một loạt những bất cập khiến NƠXH (gồm nhà để bán, cho thuê và cho thuê mua) khó phát triển trên địa bàn.

Đồng thời, UBND TP. Hà Nội cũng đưa ra một số kiến nghị về cơ chế chính sách ưu đãi để phát triển NƠXH. Cụ thể, Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng nghiên cứu ban hành nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa, nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia, giảm gánh nặng cho ngân sách để đẩy mạnh phát triển NƠXH cho thuê, cho thuê mua, nhất là nhà ở cho công nhân, sinh viên.

Nghiên cứu các mô hình đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và ban hành các cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù như phát triển mô hình liên kết đầu tư giữa doanh nghiệp và đối tượng thu nhập thấp.

Ngoài ra, Hà Nội còn kiến nghị cho phép thành phố chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH đối với các nhà đầu tư đã được lựa chọn lập quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500. Nghiên cứu miễn giảm thủ tục cấp phép xây dựng các công trình thuộc dự án NƠXH.

Trước đó, hồi tháng 10/2018, Tổng công ty Viglacera và Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội đã "bắt tay" khởi công khu NƠXH tại Kim Chung Đông Anh và dự kiến sẽ góp hơn 1.500 căn nhà cho quỹ nhà của Hà Nội. Có thể nói, đây là một mô hình xây NƠXH mới, không bị phụ thuộc vào nguồn vốn của Nhà nước.