'Hiến kế' tháo gỡ hàng loạt vấn đề 'nóng' nhà chung cư ở TP.HCM

Mới đây, để giải quyết những vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan liên quan để góp ý và đề xuất giải pháp cho vấn đề này.

Theo HoREA, hiện TP.HCM có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2, diện tích bình quân căn hộ là 75 m2. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa.

Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới (trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm từ 3-10%).

Tuy nhiên, hiện tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư và do các tầng lớp nhân dân đô thị đang có xu thế lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Ngoài vấn đề tranh chấp, hiện công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư tại TP.HCM cũng đang gặp phải một số tồn tại, vướng mắc như: Ban quản trị chung cư chưa được cấp con dấu; quy định về số người đứng tên tài khoản của Ban Quản trị; Trách nhiệm nộp phạt, nguồn tiền nộp phạt với các chung cư có vi phạm chưa được xác định rõ…

Đặc biệt, vướng mắc về việc đóng góp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được thực hiện trong giai đoạn Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, vì Luật quy định không rõ như Luật Nhà ở 2014, dẫn đến tranh chấp do người mua nhà cho rằng đã nộp phí bảo trì khi ký hợp đồng mua nhà, trong lúc chủ đầu tư cho rằng chưa thu phí bảo trì này.

Về việc cải tạo chung cư cũ, HoREA cho rằng, điều kiện phá dỡ đang bị siết chặt hơn, và điều này cũng gây khó khăn cho công tác thực hiện. Đối với nhà chung cư cấp A, B, C muốn phá dỡ phải "được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư" (khác với Luật Nhà ở 2005 quy định chỉ cần 2/3 chủ sở hữu chung cư đồng ý là được phá dỡ chung cư).

Việc ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ dù đã được quy định nhưng do thiếu hướng dẫn thực hiện nên trên thực tế chưa thể áp dụng trong trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị.

Để tạo thuận lợi và hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, HoREA kiến nghị thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị.

Đề nghị thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị. Phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ.

Đề nghị quy định rõ chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi; đề nghị có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính vì có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố như cháy lớn, tai nạn xảy ra...