Giữa ‘cơn sốt’ đất nền, thị trường chung cư thế nào?

Thời gian gần đây, thị trường đất nền tại nhiều địa phương sốt nóng, có nơi giá đất tăng gấp hai đến ba lần, thậm chí có khu vực tăng gấp 5 lần.

Tuy nhiên trong bối cảnh này, thị trường nhà chung cư lại ghi nhận giao dịch khá ảm đạm. Nhiều khu chung cư vẫn tiếp tục phải “cắt lỗ”.

Có thể kể đến như chung cư Goldmark City (Hồ Tùng Mậu) có căn hộ hơn 100 m2 được bán cắt lỗ 200 triệu đồng. Hay tại dự án khác ở Tây Hồ và Minh Khai, chủ nhà cũng bán cắt lỗ từ 150 - 250 triệu đồng.

Anh Trần Văn Ngọc (môi giới nhà đất khu vực Mỹ Đình) cho biết, thị trường chung cư do mức lợi nhuận không mấy hấp dẫn nên khá trầm lắng. Chủ yếu khách mua vẫn là người có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn có 1 lượng khách hàng đầu tư vào phân khúc chung cư vì họ kỳ vọng khi giá đất nền tăng, giá chung cư cũng theo vòng xoáy này tăng theo.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu muốn đầu tư chung cư có lời, trước hết đặt vào vị trí người mua có nhu cầu thật, dự án cũng phải đáp ứng được toàn bộ những tiện ích mong muốn, người mua sẽ sẵn sàng đến đó để ở.

Thêm yếu tố cần cân nhắc cho người đầu tư nữa đó là mặt bằng chung thị trường như thế nào? Giá chung cư một vài năm trở lại đây tại Hà Nội tăng chậm, khoảng từ 1-3% mỗi năm. Nhưng phía Nam tăng rất nhanh, đơn cử như chung cư ở Bình Dương tăng lên trung bình khoảng 40 triệu/m2, tương đương với giá chung phía Tây Hà Nội, nơi khu vực sôi động nhất thành phố.

“Hiện nay đầu tư chung cư ở TP. HCM là phía Đông, Hà Nội là phía Tây cơ hội vẫn tốt. Tuy nhiên, tại thị trường phía Bắc cần cân nhắc cụ thể từng khu vì vẫn có khu vực tỷ lệ hấp thụ cao, phát triển tốt, tăng giá tốt”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Đơn cử ở phía Tây Hà Nội như Cầu Giấy, Hà Đông, Nam Từ Liêm… giá vẫn rất cao, dao động từ khoảng hơn 30 triệu đến hơn 40 triệu đồng/m2, cho thuê vẫn ở mức chấp nhận được từ 5-6%/năm.

Ngược lại, có khu vực nguồn cung nhiều, tỷ lệ hấp thụ thấp thì rất khó khăn cho thanh khoản.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho biết, đầu tư chung cư để cho thuê cũng là 1 xu hướng mới trong thị trường hiện nay. Đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm thành phố, điều kiện cho thuê rất tốt. Còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư ở trung tâm. Đặc biệt, quản lý bất bất động sản là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản.

Từ phân tích này có thể thấy ngoài vị trí của chung cư, thì công tác quản lý đóng vai trò quan trọng. Trong xu hướng nhiều người không chọn chung cư để đầu tư, những dự án vừa có vị trí tốt, vừa quản lý vận hành tốt vẫn có lời.