Đổi chủ dự án: Người mua phải gánh rủi ro

“Của để dành” của chủ đầu tư mới

Cách đây không lâu, Công ty Cổ phần Địa ốc Khang An cũng đã xúc tiến thủ tục pháp lý để hoàn tất việc sang nhượng khu dân cư Tân Tạo A, TP.HCM cho nhà đầu tư nước ngoài DacinHoldingsPte. Công ty Vạn Phát Hưng cũng cho biết sẽ bán bớt các mảnh đất ở một số dự án nhỏ lẻ.

Ngoài ra, Công ty Cổ phần Chương Dương đang đẩy nhanh tiến độ đàm phán với đối tác nước ngoài để chuyển nhượng dự án Golden Land (Thủ Đức - TP.HCM), một dự án trung tâm thương mại và chung cư cao cấp trên 15 nghìn m2 với tổng mức đầu tư lên tới 880 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, còn có một số dự án khác như: Cao ốc căn hộ Thủy Lợi 4 (Bình Thạnh), dự án phát triển nhà ở Q.9 của VinaCapital, dự án căn hộ 14 tầng Phú Gia Hưng Apartment tại Gò Vấp, cao ốc 10 tầng trên 4.350m2 ở Võ Văn Tần, và dự án 2.700m2 tại Khu Nam Sài Gòn...

Một thương vụ thành công khá nổi tiếng khác được báo chí nhắc đến là Công ty Quản lý đầu tư Prudential VietNam mua lại phần góp vốn của Cty VinaDevelopment Inc của Hàn Quốc để đầu tư vào dự án BloomingPark rồi đổi tên thành Imperial An Phú (Q.2, TP.HCM). Dự án có tổng mức đầu tư lên tới 120 triệu USD gồm 4 khối nhà 24 - 28 tầng với 700 căn hộ và trung tâm thương mại trên khu đất rộng trên 2ha.

Mới đây nhất, ngày 05/11/2011, dự án Khu du lịch Hải Giang cũng đã chính thức được chuyển chủ đầu tư từ Công ty CP Hải Giang sang Tập đoàn VinGroup. Việc chuyển đổi chủ đầu tư này, nhằm đẩy nhanh tiến độ và sớm đưa dự án vào hoạt động, tạo dự án là điểm nhấn về du lịch trên địa bàn thành phố Quy Nhơn và tỉnh Bình Định.

Công ty TNHH Savills Việt Nam cho biết, chỉ tính từ đầu năm đến nay, số thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản mà Savills tham gia tư vấn đã tăng 20-30% so với năm ngoái. Trong đó, số thương vụ được chuyển nhượng thành công chiếm khoảng 50%.

Đặc biệt, trong những thương vụ chuyển nhượng thành công, bên mua chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài... Xu hướng chuyển nhượng dự án bất động sản tại TP.HCM khá rõ ràng và công khai, còn tại khu vực Hà Nội, hoạt động này diễn ra âm thầm và các doanh nghiệp thường bảo mật thông tin về các giao dịch.

Đầu tháng 11/2011, khi thông báo nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản, ngay lập tức, Tập đoàn Hà Đô đã nhận được lời chào bán lại dự án của nhiều chủ đầu tư trên cả nước. Hiện một số thương vụ đã hoàn tất và Hà Đô đang tiến hành thỏa thuận mua lại một số dự án khác.

Ông Phạm Đức Thành, Giám đốc đầu tư Tập đoàn Hà Đô cho biết, ngay sau khi đăng tải thông tin muốn mua lại các dự án BĐS, mỗi ngày Hà Đô nhận được 5 – 6 lời chào bán lại dự án từ phía chủ đầu tư. Các dự án cũng rất đa dạng: khách sạn, nhà ở thấp tầng, cao tầng, nhà chung cư.

Đa số các dự án này, là các dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên muốn chuyển nhượng. Có dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư...

Đa số các dự án muốn chuyển nhượng, chủ đầu tư là những doanh nghiệp muốn bước vào kinh doanh BĐS, nhưng thực tế lại không có nhiều kinh nghiệm, nên với tình hình thị trường như hiện nay, họ buộc phải chuyển nhượng dự án.

“Các dự án này cũng giống như của để dành, phải ít nhất 1 – 2  năm sau, chủ đầu tư mới có thể bán sản phẩm, riêng việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng dự án đã mất ít nhất 6 tháng”, ông Thành cho biết.

Việc mua lại các dự án, chủ đầu tư cũng phải cân nhắc, lựa chọn kỹ càng, xem dự án nào là thế mạnh của Tập đoàn. Không triển khai và mua lại những dự án không nằm trong mục tiêu của Tập đoàn. Khi tiếp nhận dự án, chủ đầu tư mới vẫn phải đảm bảo thực hiện theo đúng tiến độ và chất lượng công trình như đã cam kết. Các hợp đồng ký kết giữa khách hàng với chủ đầu tư cũ như thế nào, thì chủ đầu tư mới cũng sẽ thực hiện như vậy.

“Thị trường BĐS trầm lắng, nhiều dự án phải chuyển chủ đầu tư là chuyện bình thường. Có những dự án đã thay đổi 5 – 7 chủ đầu tư. Đây cũng là cơ hội và người nào nắm được cơ hội thì người đó thành công. Với Hà Đô, đây cũng là một bước đi chiến lược của Tập đoàn”, ông Thành nhấn mạnh.

Khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro

Nhận định về xu hướng chuyển đổi chủ đầu tư dự án như hiện nay, ông Đào Ngọc Thanh, Tổng Giám đốc công ty Cổ phần đầu tư & Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) cho rằng, trên thế giới việc chuyển đổi chủ đầu tư dự án là bình thường, nhưng ở Việt Nam vẫn chưa thành thông lệ.

Về mặt pháp lý việc mua – bán dự án không được pháp luật cho phép. Trước khi cấp phép cho một dự án, cơ quan quản lý nhà nước đã phải tìm hiểu, xác minh năng lực của chủ đầu tư về tài chính cũng như các yêu cầu khác.

Tuy nhiên, bản thân chủ đầu tư, họ cũng có những cách “lách” luật khác như hợp tác đầu tư, mua lại cả công ty (trong công ty đó sẽ bao gồm cả các dự án đang thực hiện),…

Anh Tuấn, một nhà đầu tư và cũng là nhân viên của một công ty BĐS cho biết, hiện nay, nhiều chủ dự án vẫn "lách" luật trong việc sang nhượng lại dự án dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần chi phối.

"Nếu dự án được chuyển nhượng dưới hình thức bán cổ phần chi phối thì người mua cổ phần của công ty đó sẽ gặp nhiều rủi ro bởi họ không nắm hết được mọi việc của công ty cũng như mối quan hệ với các đối tác khác. Điều quan trọng hơn là họ không thể nắm hết được hợp đồng kinh doanh của công ty đó với đối tác bên ngoài đã được thanh toán hết chưa hay còn nợ,...", anh Tuấn nói.

Mặt khác, người góp vốn mua dự án đó nếu chuyển chủ đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn, phiền toái. Chủ đầu tư mới vẫn sẽ công nhận những cổ đông cũ, đã góp vốn với chủ đầu tư cũ. Tuy nhiên, khi sang chủ mới, các yếu tố kỹ thuật, quy hoạch, định hướng phát triển, tỷ lệ sử dụng đất cũng sẽ có sự điều chỉnh.

Vì vậy, người góp vốn cũng sẽ có sự điều chỉnh, rất dễ xảy ra tranh chấp, không định đoạt được giá trị cụ thể. Trong khi đó, những khách hàng góp vốn chỉ chiếm 5 – 10% lượng cổ phiếu, còn chủ đầu tư chỉ cần có trong tay 51% lượng cổ phiếu đã có quyền định đoạt. Phân khúc 5 – 10% này, chủ yếu rơi vào những khách hàng nhỏ lẻ.

Ngoài ra, nhiều dự án chuyển đổi chủ đầu tư khá phức tạp, mất nhiều thời gian. Trong suốt thời gian đó, cả chủ đầu tư mới và cũ gần như "dậm chân tại chỗ", không bên nào thực hiện dự án. Vì vậy, dự án chắc chắn sẽ bị chậm tiến độ. Và như vậy, khách hàng sẽ phải chờ đợi thêm một khoảng thời gian dài nữa công trình mới có thể hoàn thành và bàn giao cho khách.

Một trong những vấn đề quan trọng nhất khi chuyển đổi chủ đầu tư, theo ông Thanh là yếu tố văn hóa. Nếu chuyển đổi mà không giữ được cái gốc văn hóa sẽ rất nguy hiểm.

“Chuyển đổi nếu tốt hơn thì sẽ rất tốt. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực để theo tiếp dự án, thì việc chuyển đổi cũng là tất yếu, có còn hơn không”, ông Thanh nhấn mạnh.

Châu Anh