Đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được đưa vào kinh doanh

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm). Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án.

Trên thực tế, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Thế nhưng, thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ông Châu cho rằng, những quy định này đang còn nhiều bất cập, chưa hợp tình, hợp lý.

Cụ thể, đối với hầu hết các dự án bất động sản sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất.

Sau đó, chủ đầu tư tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. 

Toàn bộ các công việc này mất khoảng 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do vậy, thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm. 

"Trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng, đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu" nhiều năm, thậm chí hàng chục năm làm phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn, lên tới 200.000 tỷ đồng. Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).

Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại các dự án "đắp chiếu" sẽ góp phần thiết thực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ khi được chủ đầu tư mới "giải cứu" thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp và cả khách hàng", ông Châu nói.

Minh chứng cho điều này, ông Lê Hoàng Châu chỉ rõ, chỉ trong 10 tháng đầu năm 2018, đã có 23 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới. Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án "đắp chiếu" đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. 

Trong đó, có những dự án đã bị "đắp chiếu" nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, sau khi được chủ đầu tư mới giải cứu thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Điển hình là dự án cao ốc phức hợp Sài Gòn One Tower (số 1 Hàm Nghi, quận 1, TP.HCM) được Công ty VAMC tổ chức đấu giá rộng rãi nhưng không tìm được chủ đầu tư mới. Dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 thi công được 80% phần thô thì bị "đắp chiếu" cho đến nay. Nếu đấu giá thành công trong năm 2018, chủ mới chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.

"VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án  đưa vào khai thác kinh doanh, giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay và sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia", ông Châu nhận định.

HoREA cho rằng, nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh sẽ vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. 

Với thực tế trên, HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng đất khi dự án đi vào vận hành. Ngoài ra cần cho bổ sung nội dung "hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh" vào Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".