Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Chuyên gia nêu kiến nghị mới

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy.

Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá nhà đó còn tiếp tục ở được hay không. Nếu cần phải sửa chữa, xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chỗ đó. Còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân.

Nhìn từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đề xuất không nên dùng từ "thời hạn sở hữu nhà chung cư" và thay bằng "thời hạn sử dụng nhà chung cư". Theo ông Chung, khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Ông Chung cũng lưu ý rằng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Ở đây, cần làm rõ hai vấn đề. Một là, thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng; Hai là, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định: Đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn; Về sở hữu chung cư, pháp luật về xây dựng cũng đã quy định thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đề xuất thêm hai nội dung. Một là, việc thiết kế chung cư đã phải xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước. Hai là, tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cư có thời hạn còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa.

Còn trách nhiệm đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì do Bộ Xây dựng đảm nhiệm. Trong thời hạn sử dụng có hai thời điểm đánh giá: Thời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng có vấn đề phát sinh như thiên tai động đất sóng thần…làm giảm tuổi thọ công trình sớm hơn so với quy định.

"Khi chúng tôi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, việc có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó khăn nên thống nhất sửa là rất khó. Ngoài ra, tòa chung cư từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian. Chúng ta đang có 1.557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung là rất quan trọng”, lãnh đạo Tập đoàn G6 phát biểu.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới vì cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai.

HoREA đề xuất nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...

Theo cơ quan này, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước; có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở; nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ khiến giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao; tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt, loại một và loại hai...

Hiện, cả 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành trong vòng 2 tháng, dự kiến sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.