Để chủ đầu tư quản lý chung cư, rủi ro nào sẽ xảy ra?

Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn kỳ họp thứ 7 Quốc hội Khoá XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã phân tích những nguyên nhân sâu xa của các mâu thuẫn chung cư: Các quy định về pháp luật chưa đầy đủ, quy định về kinh phí bảo trì còn chưa chặt chẽ, một số chủ đầu tư và ban quản lý ít kinh nghiệm điều hành, các chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe…

Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, để kiểm soát tốt hơn việc quản lý vận hành nhà chung cư, bên cạnh mô hình ban quản trị như hiện nay, Bộ sẽ nghiên cứu đề xuất bổ sung thêm mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư, tức chủ đầu tư sẽ quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì toà nhà và giao cho các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Đề xuất này ngay sau đó đã nhận được nhiều ý kiến tranh luận của giới chuyên gia và doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc công ty PMC, nhà chung cư là sở hữu của cư dân, cư dân có quyền thực hiện quyền sở hữu của mình đối với dự án.

Việc quản lý nhà chung cư và kinh doanh bất động sản là hai lĩnh vực hoàn toàn khác nhau. Do đó, rất khó để các chủ đầu tư có đủ năng lực chuyên môn, đứng trên quan điểm lợi ích của cư dân để quản lý tốt các dự án vì lợi ích của cư dân thay vì tối đa hoá lợi nhuận của họ.

Số tiền 2% quỹ bảo trì ở một số dự án là rất lớn, vì vậy, việc quản lý của chủ đầu tư đối với dự án nhà chung cư liệu có đủ tính minh bạch, uy tín để quản lý số tiền này hay không vẫn còn là một nghi vấn lớn. Nếu để chủ đầu tư tự quản lý, các chung cư sẽ để lại rất nhiều những hệ luỵ và rủi ro cho cư dân dự án.

Bằng chứng là nhiều chủ đầu tư hiện nay chậm trễ trong việc thanh toán phí bảo trì, thậm chí cố tình chây ỳ việc bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, lạm quyền, sử dụng phí bảo trì, bảo dưỡng để đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh riêng của mình. Trong trường hợp này, rủi ro xảy ra với cư dân sẽ là rất lớn.

Thứ ba, "nếu để chủ đầu tư quản lý nhà chung cư như đề xuất của Bộ Xây dựng, trong trường hợp các chủ đầu tư phá sản hoặc kinh doanh sa sút, ai sẽ là đơn vị thay thế chủ đầu tư trả lại quyền lợi cho cư dân dự án", ông Huy đặt câu hỏi.

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, ông rất ngạc nhiên trước đề xuất của Bộ Xây dựng đối với việc để chủ đầu tư tự quản lý những khu dân cư mà họ xây dựng.

Ông Tú cho rằng thời gian vừa qua, rất nhiều tranh chấp chung cư đã xảy ra trên phạm vi cả nước. Hầu hết các mâu thuẫn này đều xuất phát từ những xung đột liên quan đến việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, trì hoãn việc tổ chức đại hội nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị, mâu thuẫn trong việc sử dụng diện tích chung, diện tích riêng trong toà nhà giữa cư dân và chủ đầu tư dự án.

Đa số những mâu thuẫn chung cư trên đều xuất phát từ nguyên nhân do chủ đầu tư luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận. "Nay Bộ Xây dựng lại đề xuất để các chủ đầu tư tự quản đối với khu dân cư. Điều này rất có thể sẽ khiến các mâu thuẫn chung cư bùng phát và nghiêm trọng hơn trong tương lai", ông Tú nhận định.

Để giải quyết dứt điểm thực trạng mâu thuẫn chung cư, ông Huy cho rằng điểm yếu nhất trong công tác quản lý nhà chung cư hiện nay là khâu thực thi các quy định pháp luật, xử lý nghiêm các chủ đầu tư, ban quản trị vi phạm. Công tác thực thi luật pháp cần có chế tài mạnh mẽ hơn, thậm chí là truy tố hình sự để đủ sức răn đe đối với các trường hợp vi phạm.

Đây mới là nguyên nhân cốt lõi khiến các tranh chấp chung cư bùng phát dai dẳng chứ không phải do ai là đơn vị quản lý toà nhà. Bên cạnh đó, đã đến lúc các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành luật về việc bảo trì bảo dưỡng vận hành nhà chung cư theo đúng thông lệ quốc tế.

Ở nhiều nước trên thế giới, họ có quy định rất cụ thể về việc các toà nhà chung cư phải vận hành, bảo trì bảo dưỡng theo đúng quy định và lộ trình kế hoạch cụ thể, có thanh tra, quản lý thường xuyên nhằm đảm bảo an toàn của toà nhà.

Theo luật sư Trương Anh Tú, những tranh chấp chung cư hiện nay đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước.

Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà và khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện.

Trước thực tế này, các cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý sai phạm của chủ đầu tư, ban quản trị, để lập lại trật tự trong việc quản lý nhà chung cư. Bên cạnh đó, trước khi mua nhà, người dân cũng nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, dự án, đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng để lường trước những rủi ro có thể xảy ra.