Chuyên gia dự đoán thời điểm thị trường bất động sản hồi phục

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, bắt đầu từ quý II/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản (BĐS) đã có xu hướng giảm.

Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và 45% nói giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch) lên đến 43% và quý IV/2022 đã có 62% môi giới xác nhận sự sụt giảm mạnh giao dịch.

“Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán BĐS đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp BĐS làm ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm của người dùng với BĐS trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nói.

Chia sẻ về thời điểm thị trường BĐS có thể phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra những phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 - 2012.

Giai đoạn 2008-2009 lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%, là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 – 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85%, nhiều dự án bị bỏ hoang.

Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật Đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường BĐS mới có những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần, giá bán BĐS được điều chỉnh sát hơn với nhu cầu người mua thực.

“Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất một năm rưỡi. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hay quý 3/2024, BĐS mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Tuy nhiên vị chuyên gia này cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14%, thị trường đã bước đầu phục hồi.

“Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn phân tích.