Căn hộ cho thuê: Cung nhiều, cầu ít, điệp khúc 'ế ẩm'

Một trong những nguyên nhân khiến hiệu suất kinh doanh của lĩnh vực này không mấy hiệu quả trong quý 2 vừa qua là do nguồn cung mới khá lớn, tạo nên áp lực giảm giá trên diện rộng đối với hầu hết các dự án trong và ngoài khu vực trung tâm.

Theo báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM do Savills công bố ngày 11/7, điểm nổi bật của phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong quý vừa qua là công suất tăng nhưng giá thuê lại giảm.

Tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 1.620.000 m2, tăng 0,2% so với quý trước.

Giá thuê trung bình giảm 0,8% theo quý nhưng tăng 0,9% theo năm, trong khi đó công suất thuê trung bình tăng 3,7 điểm % theo quý và 7,4 điểm % theo năm. Công suất thuê cải thiện tại cả ba hạng, đặc biệt hạng A. Các dự án hạng A ở khu vực trung tâm hoạt động tốt hơn so với khu vực ngoài trung tâm.

Trong nửa sau năm 2017, có 3 dự án mới hiện đều đang được hoàn thiện sẽ cung cấp thêm 46.000 m2. Nguồn cung tương lai vẫn sẽ tập trung ở khu vực phía Tây và nội thành, khu vực trung tâm.

Ở mảng căn hộ dịch vụ cũng có diễn biến tương tự khi giá thuê giảm nhưng công suất thuê vẫn tăng.

Khảo sát của Savills cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt hơn 4.130 căn từ 50 dự án, tăng 4% theo quý và 8% theo năm do có thêm hai dự án mới và một dự án hạng B tái hoạt động. Thậm chí, từ quý sau, có 11/14 dự án sẽ cung cấp trên 1.830 căn ra thị trường.

Video: Cận cảnh nhà ông Hà Hùng Cường

Và cho dù, trong nửa đầu năm 2017, đầu tư nước ngoài vào Hà Nội gia tăng mạnh cùng với lượng lớn các chuyên gia, doanh nghiệp đến Hà Nội tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh tăng đáng kể, song công suất thuê trung bình vẫn giảm 1,4% so với quý trước. Giá thuê trung bình đạt 24,6 USD/m2/tháng, giảm 2,4% theo quý và 2,7% theo năm.

Đáng chú ý, tổng lượng căn cho thuê giảm 46% theo quý.

Ngay cả mảng khách sạn, dù công suất cho thuê trung bình ổn định theo quý và tăng 10 điểm phần trăm theo năm, nhưng giá thuê phòng trung bình vẫn giảm 7% so với quý trước; doanh thu phòng trung bình giảm 7% theo quý.

Trong khi đó, số liệu thống kế cho thấy, có nhiều yếu tố ủng hộ phân khúc này tăng trưởng khi mà Cục Thống kê Hà Nội công bố, trong 6 tháng đầu năm 2017 có khoảng 2,33 triệu lượt khách quốc tế đến Hà Nội, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.

Savills cho hay, trong nửa cuối năm 2017, có hơn 550 phòng khách sạn đi vào hoạt động ít nhiều tạo thêm áp lực cho cả thị trường.

Duy chỉ có mảng mặt bằng bán lẻ có được sự phục hồi đáng kể khi giá thuê trung bình tầng 1 phục hồi với mức tăng nhẹ 3% theo quý. Công suất thuê trung bình duy trì xu hướng đi lên với mức tăng 3,5 điểm phần trăm theo quý nhờ hoạt động cải thiện tại cả ba loại hình là trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ.

Trong khi đó tại TP.HCM, thị trường văn phòng cho thuê có gam màu “sáng” hơn với một dự án hạng A và ba dự án hạng C mới gia nhập thị trường. Một tòa nhà hạng C ngừng hoạt động sau khi bán cho chủ đầu tư mới. Tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 1,64 triệu m2, tăng 3% theo quý và 4% theo năm.

Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý và 5% theo năm với công suất thuê giảm nhẹ 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm, chủ yếu là do tác động từ tòa nhà hạng A mới. Việc đẩy mạnh phát triển các dự án hạng A mới cùng với nhu cầu nâng cấp văn phòng là những động lực thúc đẩy tăng trưởng giá thuê phân khúc cao cấp.

Đơn vị tư vấn cho hay, với kỳ vọng tỷ lệ trống thấp, giá thuê hạng A và B dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng nhẹ trong tương lai gần.

Ở mảng bán lẻ, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,2 triệu m2 với 26.000m2 mới từ một trung tâm mua sắm, một trung tâm bách hóa và một siêu thị. Giá thuê trung bình giảm 2% theo quý nhưng công suất thuê tương đối ổn định. Trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa xu hướng giảm giá khi nhiều dự án mới tiếp tục chào giá thuê cạnh tranh.

Ở mảng căn hộ dịch vụ, có 3 dự án hạng C gồm 2 tại quận 3 và 1 tại Tân Bình đã cung cấp thêm 121 căn hộ gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung căn hộ đạt 4.800 căn, tăng 3% theo quý và 4% theo năm.

Công suất tiêu thụ trung bình tăng 5% theo năm nhưng giảm 2% theo quý, đạt 85%. Nhiều căn hộ còn trống tại căn hộ hạng A và hạng C mới là nguyên nhân chính dẫn đến công suất giảm. Giá thuê trung bình ổn định theo quý nhưng tăng 2% theo năm.

Từ quý 3/2017 tới 2019, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ ghi nhận thêm 1.900 căn tại khu trung tâm, chiếm 52% thị phần trên tổng cung tương lai. Nửa năm sau 2017 sẽ đón nhận một cuộc đua lớn với nguồn cung mới chủ yếu là hạng A và hạng B.

Quan ngại hơn là mảng khách sạn với tổng cung thị trường tăng 2% theo quý và 7% theo năm, lên hơn 16.500 phòng từ 133 khách sạn.

Điều đó đã khiến giá phòng giảm ở cả 3 hạng trong mùa thấp điểm, trung bình giảm 3% theo quý và 7% theo năm còn 78USD/phòng/đêm. Tuy nhiên, công suất phòng lại tăng nhẹ theo năm và được xem là bước cải thiện đáng kể trong bối cảnh tổng cung gia tăng liên tục. Dự báo từ quý 3/2017 - 2020, có gần 3.200 phòng của 14 dự án sẽ gia nhập thị trường càng tạo nên áp lực về công suất và giảm giá phòng tại thành phố năng động này.