Việc các dự án được đem đi thế chấp tại các ngân hàng không phải là thông tin mới. Mới đây, tại buổi tọa đàm “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư”, nhiều ý kiến cho rằng 90% dự án hiện nay đều thế chấp ngân hàng để huy động vốn.
Thực tế, thời gian qua, người mua nhà tại nhiều dự án rất bất ngờ khi biết thông tin dự án của mình đã bị đem đi thế chấp tại các ngân hàng. Điển hình nhất có thể kể đến vụ chủ đầu tư chung cư Harmona (Tân Bình, TP.HCM) bị ngân hàng BIDV Bắc Sài Gòn siết nợ khoảng 244 tỷ đồng, hay 2 chung cư RubyLand (quận Tân Phú) và Cao Ốc Xanh (quận 9, TP.HCM) cũng rơi vào cảnh tương tự.
Dự án thế chấp ngân hàng có thực sự là thông tin 'chấn động' đối với khách hàng?
Gần đây nhất là vụ việc chung cư Dolphin Plaza (Hà Nội) cũng bị đem đi thế chấp tại ngân hàng PVCombank khiến hàng trăm hộ dân hoang mang, không biết số phận căn hộ đã mua của mình sẽ đi về đâu.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia và các luật sư, việc dự án được mang đi thế chấp ngân hàng không phải là chuyện lạ.
Theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì "Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở".
Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc doanh nghiệp thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường.
Do đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.
Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích; nhưng cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin.
Đối với ngân hàng nhận thế chấp, đa số đều thực hiện đầy đủ trách nhiệm, quản lý chặt chẽ, nhưng cũng có chi nhánh ngân hàng buông lỏng quản lý, thậm chí dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích.
Do vậy, các ngân hàng thương mại cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và có biện pháp giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích, giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay.
Chính vì vậy, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.
Hiệp hội đề nghị ngân hàng nhận thế chấp có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.
GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, việc các dự án thế chấp ngân hàng không phải chuyện mới, nhưng nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì nên công khai minh bạch thông tin về dự án, không nên coi đó là thông tin bí mật, khiến người dân không tiếp cận được.
"Thực tế, người mua có quyền được biết, căn hộ mình mua đã được giải chấp hay chưa và đủ điều kiện để bán nhà hay chưa. Chỉ có minh bạch thông tin, người mua mới không bị thiệt thòi", ông Võ nhấn mạnh.
Bình luận