Vì sao doanh nghiệp không hạ giá bán nhà?

Tại toạ đàm "Điểm sáng đầu tư năm 2023" diễn ra chiều nay (15/2), chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ ra có 3 lý do khiến giá nhà rất khó giảm. 

Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột của mình. Năm ngoái, FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng. 

Thứ hai, là tài sản đảm bảo, 70% giá tị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, Ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo, các công ty còn không mà bổ sung là câu chuyện hóc búa.

Thứ ba, là tính pháp lý, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng chẳng bán được.

"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... Về mặt logic thì cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", chuyên gia Đào Phúc Tường nhấn mạnh. 

Tại buổi toạ đàm, các chuyên gia cũng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rơi vào thế khá khó khăn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,... 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có nhiều nhân tố giúp sôi động trở lại, nhưng vấn đề quan trọng là phải giải quyết ngay các vấn đề liên quan đến pháp lý cho các dự án bất động sản.

Theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, chuyên gia Kinh tế - Vĩ mô, Giảng viên tại Đại học Kinh tế Quốc dân, đây là vấn đề quan trọng nhất, vì trong môi trường rủi ro như hiện nay, các hoạt động, dù bán lẻ hay các hoạt động M&A bán buôn bất động sản chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án. Điều này nằm trong tay của các nhà điều hành và phải xử lý đầu tiên.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, những căng thẳng về tỷ giá hối đoái đã giảm, vì vậy, cần tập trung cho thanh khoản và hạ lãi suất, giúp doanh nghiệp "dễ thở" hơn thời gian tới.

Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Phân tích Tín dụng và Dịch vụ Tài chính xanh, FiinRatings cho rằng, khi lãi suất hạ nhiệt, kỳ vọng lợi tức cho người thuê nhà sẽ gia tăng và sẽ đến một điểm trung hòa, giúp bức tranh của ngành bất động sản có thể sáng sủa hơn.

Cùng với đó, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ cần có sự hỗ trợ rất cấp thiết đến từ chính sách của cơ quan chức năng để từ đó có thể gỡ được những nút thắt quan trọng hiện nay.

Ngay từ quý 1 năm nay, một số ngân hàng "tung" ra gói tín dụng lãi suất ưu đãi, giúp đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinh doanh đã đem đến tín hiệu tích cực cho cộng đồng doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn để phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh.