Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Phân cấp mạnh, tăng minh bạch thị trường

Cắt giảm thủ tục, tăng trách nhiệm địa phương

Sáng 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày Tờ trình về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo được xây dựng trên cơ sở kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định để đáp ứng yêu cầu quản lý trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là phân cấp thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đề xuất, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh.

Theo tờ trình của Chính phủ, việc phân quyền nhằm bảo đảm thống nhất với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, nâng cao tính chủ động và trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án.

Cùng với đó, dự thảo quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xem xét, quyết định và kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của chủ đầu tư cũng được xác định rõ hơn, nhất là việc thực hiện các cam kết, nghĩa vụ đối với dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng. Song song với phân cấp, dự thảo tiếp tục đặt trọng tâm vào cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Cụ thể, dự thảo đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, liên quan đến tên gọi, đăng ký hoạt động, chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý và tư vấn bất động sản.

Dự thảo đồng thời đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ lại một thủ tục liên quan đến đăng ký, cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Dữ liệu phải “đúng, đủ, sạch, sống”

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng tập trung xử lý những vấn đề đang phát sinh trong thực tiễn thị trường.

Các khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai được hoàn thiện nhằm tạo cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật. Dự thảo đồng thời bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, xác lập nguyên tắc và khung quy trình thực hiện giao dịch.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án cũng được sửa đổi theo hướng đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu, làm rõ nguyên tắc thực hiện và rà soát để bảo đảm thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đáng chú ý, dự thảo bổ sung cơ chế bảo lãnh đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo hướng có thể thực hiện bằng việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Đối với các dự án BT, dự thảo bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính thông qua bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định của pháp luật về đầu tư và đối tác công tư. Một trong những hướng cải cách quan trọng được đưa vào dự thảo là đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý thị trường bất động sản.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được thiết lập, cập nhật “đúng, đủ, sạch, sống”. Mục tiêu là nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, tăng khả năng dự báo và điều tiết, đồng thời tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hoặc các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Việc số hóa dữ liệu được kỳ vọng giúp tăng khả năng theo dõi, quản lý các giao dịch, đồng thời tạo cơ sở để cơ quan quản lý có thông tin đầy đủ hơn về diễn biến của thị trường.

Phân quyền phải đi cùng trách nhiệm, kiểm soát chặt chẽ

Trình bày báo cáo thẩm tra Tờ trình định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho biết Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với các quan điểm, mục tiêu được nêu trong tờ trình của Chính phủ.

Đối với quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng đây là nội dung cần thiết, có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện nội dung này theo hướng đồng bộ với pháp luật về đất đai và pháp luật về PPP. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định mang tính nguyên tắc và dẫn chiếu sang pháp luật về PPP, tránh việc xử lý riêng rẽ cùng một vấn đề tại nhiều luật khác nhau, gây khó khăn trong bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT.

Về đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng việc phân quyền phải đi cùng trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ những trường hợp cần ý kiến hoặc quyết định của cơ quan Trung ương; đồng thời quy định cụ thể về thời hạn, giá trị của ý kiến, việc công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.

Đối với quy định mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung đánh giá tác động và làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất.

Theo khoản 1 Điều 37 dự thảo Luật, phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng được mở rộng, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận; hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận.

Cơ quan thẩm tra đề nghị xác định rõ nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ và cơ chế kiểm soát giao dịch. Việc mở rộng thị trường thứ cấp trước khi đăng ký tài sản, theo cơ quan thẩm tra, cần được đánh giá kỹ lưỡng để phòng ngừa nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, phát sinh tranh chấp và thất thu thuế.

Như vậy, cùng với yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, cắt giảm thủ tục và chuyển đổi số, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cũng đặt ra yêu cầu tăng cường trách nhiệm giải trình, công khai dữ liệu và kiểm soát giao dịch. Đây được xem là những yếu tố quan trọng nhằm tạo môi trường pháp lý minh bạch, hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.