Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, có nên bỏ tiền vào đất phân lô?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đánh giá về tác động của quy định phân lô bán nền theo luật sửa đổi, các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong giai đoạn đầu sau khi có hiệu lực, việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền. Tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Vì vậy, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính có thể tìm kiếm những lô đất giá hợp lý, vị trí tốt và pháp lý chuẩn để mua lúc này.

Nhận định cụ thể, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, quy định mới về phân lô sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, có tác dụng cải thiện tính minh bạch của thị trường.

Riêng với đất nền phân lô, ông Điệp cho rằng phân khúc này sẽ có những biến động lớn sau khi luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn, làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu sẽ khiến giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Điệp dự báo.

Cũng theo ông Điệp, việc siết phân lô sẽ không chỉ tác động tới nhóm người nhỏ. Bởi tại những đô thị loại II và III, lượng người tham gia vào đầu tư đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư "găm" hàng và bán lại với giá cao. "Vô hình trung, giá đất phân lô cũng cao hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán", ông Điệp nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho hay, đến nay đất nền phân lô vẫn là một trong những phân khúc phục hồi chậm nhất, khi mà lượng giao dịch rất thấp, nguồn cung không nhiều.

“Đất nền phân lô ở một số tỉnh, thành có giá tăng phi mã giai đoạn vừa qua thì nay giảm sâu, trong khi ở thành phố lớn bắt đầu có giao dịch trở lại, nhưng không nhiều. Nhiều khả năng sẽ phải chờ các luật mới thẩm thấu, việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III được thực thi, mới giúp được thị trường đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn khởi sắc hơn”, ông Toản phân tích.

Như vậy, theo ông Toản, tuy khó giảm nhưng nhiều khả năng đất nền sẽ khó bật tăng về giá trong ngắn hạn. Những nhà đầu tư mạo hiểm vay tiền để cầm cự, kỳ vọng giá lên trong 6-12 tháng tới nguy cơ đối diện với rất nhiều rủi ro. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có tiềm lực tài chính có thể tìm kiếm những lô đất giá hợp lý, vị trí tốt và pháp lý chuẩn để mua lúc này, khi nguồn cung chưa thật sự khan hiếm.