Sửa gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cách nào để thoát ế?

Sau 1 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã tăng thêm 15.000 tỷ đồng, nâng tổng vốn lên 135.000 đồng với sự tham gia của 7 ngân hàng. Tuy nhiên, số giải ngân vẫn chưa đạt 1%.

Tại hội nghị trực tuyến toàn ngành ngân hàng mới đây, Thống đốc Ngân hàng nhà nước (NHNN) cho biết đang đề xuất sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo hướng ưu đãi hơn. 

Cần cho người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng vay

Ông Nguyễn Xuân Hiền, đại diện Công ty nhà ở xã hội Việt Nam, cho biết nhiều tháng qua ông xoay sở đủ kiểu cũng không vay được, bởi dự án nhà ở xã hội không được thế chấp. Ngân hàng chỉ cho ông "lách" để dễ vay hơn bằng vay cá nhân. Nhưng như vậy thì chi phí tài chính không hoạch toán được vào doanh nghiệp.

Ông kiến nghị NHNN nên điều chỉnh hợp lý hơn, hoặc có thể thiết kế gói vay như Quỹ Phát triển Nhà ở TP.HCM ưu đãi cho người mua nhà là công chức, viên chức...

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng gửi kiến nghị đến Thủ tướng, Bộ Xây dựng và NHNN, nhận định, gói 120.000 tỷ đồng nếu là gói ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo 2 tiêu chí.

Thứ nhất là lãi suất thấp, quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.

Thứ hai là thời hạn vay, như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm, áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 5 năm đối với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, lãi suất của gói tín dụng này theo thiết kế ban đầu dành cho người vay mua nhà ở xã hội là 8%/năm, lãi suất dành cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội là 8,5%. Thời gian ưu đãi với khách mua nhà không quá 5 năm và doanh nghiệp 3 năm.

Để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát huy hiệu quả, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị ngoài giảm thêm lãi suất, kéo dài thời gian ưu đãi với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và người mua loại hình nhà này, NHNN nên tính toán, cho người mua nhà ở thương mại có giá không quá 3 tỷ đồng/căn hộ được vay. Chính sách cho vay nên kéo dài từ 10-15 năm, với lãi suất giảm hơn và thời gian ưu đãi ổn định.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị cho các chủ nhà trọ được vay gói này. "TP.HCM có hơn 50.000 chủ nhà trọ đang có nhà cho thuê với hơn 500.000 phòng trọ, nên đối tượng này cũng cần được tiếp cận khoản vay ưu đãi, để họ đầu tư, sửa chữa nhà trọ cho thuê an toàn hơn", ông Châu kiến nghị.

Thiết kế chưa phù hợp với thực tế

Thông tin từ NHNN, đã có 2 lần điều chỉnh lãi suất gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng từ khi đưa vào thực hiện. Mức lãi suất dành cho doanh nghiệp 8,5% từ tháng 4/2023 được điều chỉnh giảm xuống 8,2%/năm vào tháng 7/2023 và xuống 8%/năm từ đầu năm 2024. Với người mua nhà, lãi cũng giảm từ 8%/năm xuống 7,7%/năm rồi xuống 7,5%/năm. 

Bộ Xây dựng cho biết đến hết quý I/2024, gói này giải ngân mới được dưới 1%, với 8 dự án, số vốn khoảng 640 tỷ đồng. Các ngân hàng cũng cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án, với khoảng 7.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, có 28 tỉnh công bố 68 dự án đủ điều kiện vay gói này, với nhu cầu vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Nguyên nhân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giải ngân chậm, cơ quan quản lý đưa ra nhiều lý do, trong đó có quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM, cho rằng bản chất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là của các ngân hàng thương mại, các ngân hàng đưa ra lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường, với mục tiêu hỗ trợ chủ đầu tư nhà ở xã hội và người mua nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó, ngành ngân hàng kết nối chủ đầu tư tiếp cận với ngân hàng thương mại để vay vốn.

Tuy nhiên, cùng lúc có nhiều gói ưu đãi lãi suất tung ra hỗ trợ, một số doanh nghiệp đã được vay các gói khác lãi suất tốt hơn rồi nên không vay gói này nữa. Theo ông Lệnh, doanh nghiệp hoàn toàn có thể lựa chọn những gói tín dụng phù hợp với nhu cầu kinh doanh của mình.

Trong khi đó, các doanh nghiệp lại cho rằng lãi suất cao với nhiều quy định đi kèm, rất khó để doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội vay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, gói tín dụng thiết kế không phù hợp với thực tế. Bởi hiện nay, người mua nhà ở xã hội nếu chỉ vay ưu đãi lãi suất không quá 5 năm, sau đó thả nổi theo thị trường là quá ngắn, người vay không thể yên tâm được.

Trong khi đó, lãi ưu đãi sau khi giảm vẫn ở mức 7,5% quá cao. Người mua nhà ở xã hội cần vay vốn là người thu nhập thấp, họ sẽ không gồng gánh được với khoản vay của mình.

Chẳng hạn, căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng, được vay 80% là 800 triệu đồng. Với lãi suất 7,5%/năm thì mỗi tháng người vay phải trả khoảng 5 triệu, chưa kể một phần tiền gốc cộng vào. 

Ở phía doanh nghiệp, ông Châu cho rằng chủ đầu tư nếu tiếp cận được gói vay này thì sẽ rất tốt, bởi lãi ưu đãi 8%, trong khi họ đang vay từ các nguồn khác lãi cao hơn rất nhiều. Nhưng họ cũng không vay được vì dự án vướng pháp lý, không đủ điều kiện vay.

Chưa kể dự án nhà ở xã hội lại không được thế chấp bằng chính dự án đó, mà phải thế chấp bằng dự án khác để vay, thì không khác gì dự án nhà ở thương mại. 

Với dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ thì rất phù hợp với gói vay, nhưng hiện cũng chưa có dự án nào ở hạng mục này vay được. Lý do là loại hình này cũng bị tắc về pháp lý, dẫn đến con số giải ngân của ngân hàng rất thấp như thời gian qua. 

"Mà không giải ngân được cho chủ đầu tư thì người mua nhà cũng không vay được, không có dự án ra hàng người ta vay làm gì. Gói này quy mô lớn nhưng thiết kế lại không phù hợp, cần phải thiết kế lại hợp lý hơn với mức lãi ổn định, thời gian vay kéo dài hơn để người vay yên tâm", ông Châu đề xuất.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cũng đề nghị NHNN nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà xã hội với lãi vay thấp hơn 3-5% lãi suất vay thương mại, kỳ hạn vay 10-15 năm.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng triển khai từ tháng 4/2023, Chính phủ giao NHNN chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Thời điểm đó, Bộ Xây dựng cho biết gói này tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn, để thúc đẩy mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.