Mua chung cư mini, nhiều chủ nhà ôm 'bom'

Trong hơn 10 năm qua, nhất là từ 2010 đến nay, chung cư mini, chung cư hộp diêm nở rộ tại các đô thị, quận nội thành. Ở Hà Nội, hàng trăm khu nhà ở được gọi là “chung cư mini” đã đi vào hoạt động. 

Đặc biệt, dù nằm ở vị trí trung tâm, nhưng giá của mỗi căn hộ chung cư này rất rẻ, từ 800 - 1,2 tỷ đồng/căn diện tích từ 25m2 - 42m2 - 49m2 - 52m2. Sự hấp dẫn về vị trí cũng như mức giá đã khiến nhiều nhà người quyết định xuống tiền vào phân khúc này. 

Năm 2016, chị Hoàng Thị Bích (quận Cầu Giấy, Hà Nội) quyết định bỏ ra 615 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư mini 56m2 tại quận Đống Đa, tương đương 11 triệu đồng/m2. Dự án này nằm ở trung tâm thành phố, sát với các trục đường lớn, nhưng giá bán chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng 1/3 so với các dự án chung cư thương mại xung quanh. Tầng 1 của chung cư là khu vực để xe, còn lại mỗi tầng có 4 căn hộ. 

“Biết là chất lượng không bằng chung cư bình thường, nhưng với mức giá phù hợp thu nhập, tôi không phải tốn quá nhiều thời gian chờ đợi để gom tiền. Hơn nữa, chung cư nằm ở vị trí trung tâm, tiện cho việc đi làm nên chúng tôi mới quyết định mua căn hộ này”,  chị Bích nói.

Tuy vậy, sau khi ở, chị Bích mới thấy nhiều bất cập. Chung cư không được chủ đầu tư quan tâm, tu sửa, nhiều hạng mục xuống cấp, mỗi khi xảy ra hỏng hóc thì chính những người dân sinh sống ở đây phải tự bỏ tiền túi ra thuê người sửa chữa. “Thang máy hỏng cũng là chúng tôi tự góp tiền sửa, chứ họ có sửa đâu”, chị Bích cho biết.

Đáng nói hơn, nhà chung cư mini chỉ có sổ đỏ chung, nếu khách đồng ý mua sẽ có hợp đồng mua bán viết tay giữa hai bên, theo dạng chìa khóa trao tay. Chủ nhà hứa hẹn, trong 3 năm sẽ hoàn thành sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở) cho cư dân. Thế nhưng, cho tới nay, sau hơn 5 năm, chị Bích vẫn chưa được cấp như lời hẹn. Rất nhiều lần, chị Bích cùng nhiều cư dân khác mua căn hộ tại dự án này yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng cam kết nhưng chưa có kết quả

Sau nhiều năm bức xúc, chị Bích quyết định bán căn hộ mini, với giá bằng thời điểm mua hoặc rẻ hơn đôi chút nếu khách hàng có thiện ý. Tuy nhiên, trong suốt nửa năm “treo biển” bán nhà, không có bất kỳ ai liên hệ với chị để mua.

Cũng giống chị Bích, ông Đông (quận Thanh Xuân) cách đây 6 năm đã bỏ gần 700 triệu đồng để mua một căn hộ mini tại quận Thanh Xuân do giá rẻ.

Sau một thời gian kinh doanh thành công, ông Đông dự tính bán căn hộ này, bù tiền thêm để “nâng đời” nhà ở. Tuy nhiên, kể từ thời điểm ông Đông rao bán (cuối năm 2020), cho tới nay chỉ có 1 - 2 khách đến hỏi mua, nhưng đều không thành công. Ngay cả khi ông Đông nhờ các đơn vị môi giới bất động sản cũng rất ít nơi nhận bán lại các căn hộ mini.

“Hầu hết khách hỏi mua, câu đầu tiên họ hỏi là căn hộ có sổ không. Nếu có thì họ tới xem, còn không thì thôi. Tuy nhiên, do dự án này do dân xây, nên rất khó xin. Vì vậy, việc bán lại rất khó”, ông Đông nói.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, lý do hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nguyên nhân là bởi đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM dẫn giải, tình trạng “nở rộ” chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”.

Chung cư mini bùng nổ dẫn đến nhiều hệ lụy như: vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư; gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng; làm gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán căn hộ,...

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng (Phó phòng Tranh tụng, hãng luật TGS, Đoàn Luật sư Hà Nội) thực tế, các dự án chung cư mini vẫn có thể cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (sổ hồng) nếu đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật. Tuy nhiên, hầu hết các dự án chung cư mini hiện nay đều khó cấp sổ hồng do vướng nhiều sai phạm.

“Khi xây dựng chung cư mini, nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở của pháp luật bằng cách “núp bóng” xin phép nhà ở riêng lẻ trên đất ở (hợp pháp). Sau đó, tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng (xây sai phép). Điều này dẫn đến việc các quyền lợi cho người mua rất khó để đảm bảo”, luật sư Hùng nói.

Ông Hùng khuyến cáo, do luật pháp về đất đai chưa quy định rõ về loại “căn hộ chung cư mini”, chính vì vậy người mua cần tìm hiểu kĩ trước khi muốn mua, tránh “ôm bom" khi không tthể bán .