HoREA 'hiến kế' tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản

Ngày 29/6, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản gửi đến Thường trực Thành ủy TP.HCM cùng các ban ngành liên quan về những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản và "hiến kế" để tháo gỡ.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ông Châu cho biết, khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng "đóng băng" lần thứ hai vào năm 2011, Thành ủy và UBND TP.HCM đã chủ động đề xuất các giải pháp với Chính phủ trong buổi làm việc ngày 18/12/2012 tại trụ sở UBND thành phố.

Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và nhiều chính sách, cơ chế để giải quyết hàng tồn kho bất động sản, xử lý nợ xấu và hỗ trợ người có thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở. Nhờ vậy, thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Nhưng đến nay, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định và vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiệp hội rất lo ngại trước tình hình sụt giảm quy mô thị trường bất động sản thành phố, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2ha233 và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Theo ông Châu, trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn sovới 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố: Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%).

Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Ngoài việc mở rộng hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài (vốn FDI), hoặc tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản đang lựa chọn giải pháp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung vốn.

Trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 12-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

"Hiến kế" tháo gỡ

Ông Châu cho rằng, để tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc trên, Sở Quy hoạch Kiến trúc cần xem xét đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do "nhà đầu tư" dự án đề xuất. Sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư hiệp hội sẽ đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc nhận, thụ lý và giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do "nhà đầu tư" dự án đề xuất.

Về công nhận chủ đầu tư dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý, đang bị ách tắc do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

Vấn đề này, Hiệp hội đã có văn bản đề xuất và không đầy một tuần, Văn phòng UBND thành phố đã có văn bản truyền đạt ý kiến của Ông Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch UBND thành phố chỉ đạo "Giao Sở TN&MT khẩn trương rà soát, tham mưu UBND thành phố xem xét, giải quyết trong 7 ngày làm việc".

Ông Châu đề nghị, sau khi có kết quả rà soát, UBND thành phố nên báo cáo Bộ TN&MT để thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để giải quyết ách tắc này.

Về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý.

Về khởi công xây dựng các công trình, sau khi chủ đầu tư dự án đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng): Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng.

Chủ đầu tư chỉ được bán nhà hình thành trong tương lai khi đã hội đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư có thể nhận đặt cọc giữ chỗ theo quy định của Bộ Luật Dân sự với tiền thành ý ở mức hợp lý theo thỏa thuận giữa các bên.

Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án: Ông Châu đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Về các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Về Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán Hợp đồng BT: Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công, để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), để giải quyết khó khăn của các doanh nghiệp liên quan.

Về lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, cơ bản hiệp hội nhất trí với nội dung Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, về lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, hiệp hội đề nghị nội dung Khoản 5 Điều 16 Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN.