'Hiến kế' xóa điểm nghẽn chủ trương đầu tư dự án bất động sản tại TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay các quy định pháp luật liên quan đến quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án đang là rào cản khá lớn đối với thị trường bất động sản cả nước nói chung và thị trường nhà ở trên địa bàn TP. HCM nói riêng.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ... trong trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là hết sức bất cập.

Các quy định này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn... bởi lẽ, các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.

HoREA cho rằng, việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong 7 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Chấp thuận chủ đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước chuẩn bị đầu tư dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư.

Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến các sụt giảm về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở, căn hộ vừa túi tiền, giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

"Trước những bất cập đó từ giữa năm 2015 đến nay, Hiệp hội đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản", ông Lê Hoàng Châu nói.  

Xét những bất cập trên, ông Châu đã có kiến nghị khẩn trương giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư đang làm ách tắc các dự án nhà ở tại TP.HCM, để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, cụ thể:

Về Chính phủ, Hiệp hội đề nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn cách hiểu từ "đất ở" như nội dung Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ đối với đất "có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở" để các địa phương có căn cứ thực hiện, khắc phục điểm nghẽn này.

Nhất trí với Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở: "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác (hoặc "đất") theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" tương thích với Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đối với UBND TP.HCM, dự án có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đã được Sở Kế hoạch Đầu tư thụ lý hồ sơ trình UBND TP ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư, trong đó có ghi tên "Nhà đầu tư thực hiện dự án" và "Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án".