Hàng chục nghìn bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với rủi ro gì?

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2017 được Savills Việt Nam công bố gần đây đã dành nhiều thời lượng để phân tích phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vốn phát triển rất mạnh mẽ thời gian gần đây.

Dù đánh giá đây vẫn là phân khúc thu hút cả chủ đầu tư và người mua với sự phát triển của du lịch Việt Nam, song nhiều số liệu cho thấy khả năng lấp đầy và sinh lời như kỳ vọng đối với hàng chục nghìn bất động sản được đưa ra thị trường vẫn là dấu hỏi lớn.

Theo ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, luỹ kế đến cuối năm 2016, số căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng được hoàn thiện và đưa ra thị trường là hơn 5.000 thì sau 3 năm nữa, con số sẽ tăng gấp hơn 4 lần. Trong giai đoạn 2017-2019, nhìn chung số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán lũy kế mỗi năm sẽ dao động trong khoảng 27.000-29.000 căn.

Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc - 3 trọng điểm du lịch của Việt Nam bên cạnh Hà Nội, TP HCM đều có tốc độ tăng trưởng khách du lịch quốc tế mạnh, đặc biệt khi nhiều chuyến bay thẳng quốc tế mới được phát triển. 

Tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn cao cấp ở riêng phân khúc trung, cao cấp trong 3 năm tới trung bình vào khoảng 29% mỗi năm. Con số này gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013-2016. Tương tự, tại Đà Nẵng, nguồn cung 3 năm tới dự kiến tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này dù được đánh giá là tăng trưởng tốt nhưng cũng chỉ đạt 21%.

Số liệu này cho thấy, dù được đánh giá tốt nhưng nếu vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng lượt khách như trên thì tỷ lệ khai thác số phòng khách sạn 4-5 sao cũng như biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương này trong những năm tới sẽ không cao, mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. 

Tình trạng đó cũng xảy ra tại Phú Quốc nhưng ở mức chênh lệch thấp hơn. Tuy nhiên, là thị trường mới nổi nên địa phương này lại phải chịu một áp lực khác, khi có lượng cung lớn trong tương lai tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều đó cũng thách thức khả năng hoạt động của các chủ đầu tư. 

Trong khi đó, sau giai đoạn bùng nổ trong 2 năm qua, thanh khoản trong phân khúc nghỉ dưỡng đã có sự sụt giảm đáng kể trong quý I/2017. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tổng nguồn cung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại 2 thành phố lớn là Đà Nẵng và Nha Trang trong 3 tháng đầu năm đạt gần 5.300 căn, song giao dịch thành công chỉ đạt hơn một phần tư, tập trung chủ yếu vẫn là phân khúc căn hộ khách sạn (condotel). 

Dù lý giải là giai đoạn thấp điểm trong năm và dự đoán giao dịch sẽ tăng trở lại trong quý II với những dự án hàng nghìn căn được chào bán, song VNREA cũng nhận định, các nhà đầu tư hiện khá thận trọng và thường chọn những dự án có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Tính đến cuối năm 2016, số lượng đơn vị điều hành quốc tế tham gia thị trường Việt Nam đã tăng gần gấp đôi so với năm 2010, đó là chưa kể một số thương hiệu trong nước cũng ra đời và phát triển mạnh về quy mô.  

Không chỉ thách thức về cân đối cung - cầu, tỷ suất cam kết lợi nhuận cũng là một trong những vấn đề mà các chủ đầu tư cần cân nhắc. Với việc bùng nổ căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, hiện các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận với mức phổ biến tại Việt Nam đang vào khoảng 10% mỗi năm.

Con số này cao hơn mức 7% tại Phuket (Thái Lan) cũng như Bali (Indonesia). Ngoài ra, thời gian cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư Việt Nam hiện dao động khoảng 5-10 năm, cũng gấp 2-5 lần so với mức 2-5 năm của các quốc gia trong khu vực. 

Theo đơn vị nghiên cứu, các chủ đầu tư có thể đạt đến điểm hòa vốn sau khoảng 3 năm nếu áp dụng cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu kéo dài việc này tới 10 năm, họ khó có thể duy trì và có thể phải gánh lỗ.  

Bên cạnh đó, du lịch phát triển nhanh chóng cũng đòi hỏi sự đầu tư hạ tầng sân bay một cách tương xứng từ phía cơ quan quản lý. Số liệu của ngành du lịch cho thấy năm 2016, tổng lượng khách du lịch quốc tế di chuyển bằng đường hàng không đạt khoảng 8,2 triệu, chiếm hơn 80% tổng lượng khách.

Trong khi đó, dữ liệu của ngành giao thông cho thấy, hiện sân bay tại TP HCM bị quá tải 130% và Nha Trang là 320%. Sân bay Đà Nẵng hoạt động quá tải 113% mặc dù đã được nâng cấp vào năm 2011 từ 4,5 đến 6 triệu hành khách mỗi năm.

Do đó, để có thể khai thác tốt tiềm năng du lịch, nâng cao tỷ lệ khai thác bất động sản nghỉ dưỡng thì một trong những yếu tố quan trọng là cần có sự nỗ lực từ cơ quan quản lý trong việc giải quyết công suất hạn chế ở sân bay vào những năm tới. 

Video: Khu nghỉ dưỡng trăm tỷ hoang phế bên bờ biển Thuận An

"Nâng cấp hạ tầng là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng phát triển du lịch, đặc biệt với sự phát triển của nguồn cung mới tăng 30% hàng năm trong 3 năm trở lại đây tại Đà Nẵng, Nha Trang và TP HCM", Savills Việt Nam nhận định.

Trước đó, số liệu từ Tổng cục Du lịch cho thấy, lượng khách quốc tế tới Việt Nam đã tăng gấp 3 lần trong thập niên vừa qua. Cho rằng đây là số liệu khá ấn tượng, nhưng các đơn vị nghiên cứu cho rằng mức này mới bằng một nửa so với lượng khách tham quan những điểm đến nổi tiếng khác trong khu vực ASEAN như Thái Lan và Malaysia. 

Tuy nhiên, sự chênh lệch đó lại thể hiện Việt Nam còn tiềm năng lớn để khai thác, đặc biệt với lợi thế là nơi có chi phí thấp hơn so với các điểm đến khác trong khu vực. Bên cạnh đó, du lịch nội địa cũng không ngừng tăng trưởng 2 con số trong suốt những năm gần đây.