Giá bán căn hộ chung cư và nhà đất đều tăng, thanh khoản thấp

Dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9,8 triệu người vào năm 2030; tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,5%.

Theo Savills Việt Nam, thị trường căn hộ để bán tại Hà Nội trong 6 tháng năm 2022 có số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng, trong đó căn hộ hạng B chiếm 71% số căn bán được. Giá căn hộ có sự chênh lệch rõ rệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp: Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp 44%, tăng từ mức 14% vào năm 2018.

Thị trường căn hộ tiếp tục sôi động khi sẽ có 14 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 11.726 căn vào nửa cuối năm 2022.

“Các yêu cầu về tài chính đang thay đổi, trong khi các yếu tố về luật pháp và mở cửa biên giới đã được giải quyết. Trong điều kiện nguồn cung tương lai tăng, giá bán sẽ điều chỉnh đảm bảo một thị trường ổn định và bền vững” - bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định.

Thị trường nhà, đất ở không chỉ nguồn cung giảm tính thanh khoản của thị trường khá thấp, chỉ 302 giao dịch được ghi nhận tính đến quý 2 năm 2022. Người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, vì nguồn cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội.

Nguồn cung sơ cấp giảm -34% theo quý và -49% theo năm, mức thấp nhất trong vòng năm năm vừa qua. Nửa đầu năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá Liền kề cũng ghi nhận tang 67% so với năm 2018.

Đến hết năm 2022, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chào đón hơn 2.131 căn hộ đến từ 13 dự án, nhưng các dự án này lại phải đối mặt với việc người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội.

Hướng đi sắp tới của thị trường biệt thự và nhà liền kề đã được ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội, phân tích: “Giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện”.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường hiện nay đó chính là vướng mắc về cơ chế, chính sách. Thị trường bất động sản đang phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật khác nhau, trong khi các văn bản luật lại chồng chéo, không đồng nhất làm chậm quá trình cấp phép cho dự án mới. Đặc biệt trong khoảng 2 năm trở lại đây chính quyền địa phương dừng việc cấp phép mới dự án...

Những khó khăn kể trên làm cho nguồn cung sản phẩm trên thị trường bị giảm sút mạnh và theo tất yếu, khi nhu vầu vẫn lớn mà cung giảm thì sẽ làm cho giá bất động sản bị đẩy lên.

“Giá bất động sản tăng nhanh thời gian gần đây có ảnh hưởng rất lớn, nếu như không muốn nói là ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của thị trường, vì những sản phẩm nhu cầu thực sự cần là nhà ở giá thấp đang rất thiếu, còn một số dòng sản phẩm chưa cần lắm, phân khúc cao cấp chẳng hạn cao cấp lại dư thừa” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Vấn đề quan trọng nhất hiện nay đó là giải quyết vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật, phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương, khơi thông cho các dự án bất động sản để tăng nguồn cung.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có chính sách tạo điều kiện về vốn, dòng tiền, thuế... để ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Đây là dòng sản phẩm trên thị trường rất ít, cung cầu mất cân đối, ông Nguyễn Thế Điệp phân tích thêm.