Cuối năm, thị trường bất động sản diễn biến thế nào?

Năm 2021, dù bị tác động nặng nề bởi đại dịch COVID-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục "nóng" nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô và nhu cầu của người dân còn rất lớn.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường lại chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. Theo đó, lượng quan tâm và giao dịch mua bán bất động sản có dấu hiệu chững lại, chỉ xuất hiện "sóng" nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.

Nhận định về diễn biến của thị trường địa ốc, ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh OneHousing cho rằng, tác động của việc siết chặt room tín dụng và cộng hưởng các yếu tố như điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới, điều kiện phát triển trái phiếu, các kênh huy động vốn...đã tác động mạnh và sàng lọc chủ đầu tư.

Trong 2 năm bị ảnh hưởng bởi COVID-19, bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn nhất, đã có doanh nghiệp phá sản. Thời gian tới, khó khăn có thể sẽ tăng khi hàng lang pháp lý cho phân khúc này chưa sáng tỏ.

Phân lô bán nền phát triển mạnh trong năm 2021 - 2022 nhưng hiện nhà đầu tư mắc kẹt khá nhiều, do đó không được ủng hộ tại thời điểm này. Trong khi đó, thị trường thấp tầng giá đã lên đỉnh điểm, khó tiếp cận được vốn vay, thanh khoản lại chậm. Trước đây, nhiều người chỉ đổ xô vào những sản phẩm có thể "lướt sóng" được, nhưng thực tế cho thấy càng về sau không còn nhiều cơ hội và càng lắm rủi ro.

Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất và lộ trình năm 2025 đưa bản đồ giá đất trên cả nước được dự báo sẽ làm hạn chế khiếu kiện, không thất thu tiền sử dụng đất. Song quy định này có thể đẩy giá căn hộ tăng lên.

Ông Trung cho rằng thời điểm hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường chung cư. “Mọi thứ đều quay lại giá trị thật của nó, phục vụ cho nhu cầu. Giá chung cư đang có xu hướng tăng, đồng thời được hỗ trợ bởi nhiều tín hiệu tích cực như Nhà nước bỏ khung giá đất, niên hạn chung cư, xu hướng mong muốn ở nơi tiện ích sang trọng, cộng đồng văn minh…”.

Ngoài ra, ông Trung cũng cho rằng, thời gian tới, các dự án nhà ở xã hội sẽ khởi động mạnh mẽ. 

Một xu hướng khác cũng được ông Trung dự báo là từ giờ đến cuối năm sau, hoạt động M&A sẽ có thể bùng nổ. Bởi thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có tiềm lực tài chính tốt. Có chủ đầu tư có quỹ đất nhưng đến lúc triển khai dự án lại không còn tài chính, buộc phải bán dự án. Trải qua giai đoạn ảnh hưởng bởi COVID-19, nhiều doanh nghiệp đã khó cầm cự. Nên thời gian tới, việc mua bán, sáp nhập dự án sẽ thường xuyên hơn. Tuy nhiên, việc phê duyệt dự án mới sẽ là cả vấn đề, đặc biệt là TP.HCM.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam nêu nhận định, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. 

“Trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường có đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới hay không thì phải nhìn vào thực tế. Hiện nay dù thanh khoản chậm nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với thời điểm 2019 trở về trước”, ông Hoàng nói.

Chưa kể, theo ông Hoàng, hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Vì thế, dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, trong 6 tháng cuối năm 2022, một số thị trường sẽ có thanh khoản giảm, nhất là giảm mạnh tại những khu vực bất động sản chưa tạo ra được dòng tiền khai thác, kinh doanh hay những bất động sản có giá trị lớn. Việc giảm thanh khoản này đã nhen nhóm từ quý I/2022 nhưng tới nay mới thực sự bắt đầu.

Theo ông Hiển, tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là điều hoàn toàn có thể xảy ra.