Chuyên gia: Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển

TS Vũ Đình Ánh đã chia sẻ quan điểm về ý kiến bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Theo ông, phương pháp thặng dư trong định giá đất được thế giới tổng kết dựa trên cơ sở khoa học, thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm. Việc chối bỏ kinh nghiệm thế giới là vô cùng vô lí và khó hiểu.

- Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đã loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Là người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực giá, ông nghĩ gì về hướng sửa đổi đang khiến nhiều người băn khoăn này?

Tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm.

- Thực tế thì phương pháp thặng dư đang được áp dụng ra sao và có vai trò gì, thưa ông?

Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Thực tế, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành BĐS công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án BĐS thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

Với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ là vô lí và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư.

- Nhưng, có ý kiến cho rằng, phương pháp này cần bỏ do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, hoặc phải định giá theo các yếu tố giả định về tiềm năng phát triển của BĐS, thiếu chính xác, có thể gây ra tình trạng lợi dụng, từ đó làm thất thu ngân sách. Điều này liệu có đúng không, thưa ông?

Lập luận trên hoàn toàn phản khoa học. Tất cả hoạt động sản xuất kinh doanh đều phải dựa trên cơ sở là kế hoạch. Đặc biệt, với đất đai, dù là dự án lớn hay nhỏ đều phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch, bao gồm cả quy hoạch chi tiết 1/500. Đây cũng là cơ sở được áp dụng trên thế giới nên lập luận trên rõ ràng là vô lí, phi khoa học và phi thực tế.

Riêng nói về sự thiếu chính xác và tình trạng lợi dụng, thực tế trong 3 phương pháp còn lại, hoàn toàn có thể chỉ ra nhiều vấn đề nhức nhối. Như với phương pháp so sánh, điều kiện áp dụng tiên quyết là thông tin về giá cả, giao dịch trên thị trường phải chính xác, không bị làm méo. Tuy nhiên, thực tế chắc ai cũng rõ, cơ sở so sánh của Việt Nam rất yếu, hệ thống thông tin về đất đai vừa ít vừa thiếu hệ thống, chất lượng không đảm bảo. Không ít giao dịch kê khai không đúng, thấp hơn thực tế, gây ra tình trạng né thuế, trốn tránh nghĩa vụ tài chính.

Không định giá đúng BĐS

- Đặt trường hợp phương pháp thặng dư thực sự bị loại bỏ khỏi các quy định. Ông lo điều gì sẽ xảy ra sau đó?

Điều tôi lo là chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án.

Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường BĐS vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Ta đã chứng kiến khi thị trường đầu tàu như BĐS gặp khó khăn, hậu quả dây chuyền với hàng chục ngành nghề lĩnh vực khủng khiếp ra sao, kéo theo là ảnh hưởng tới sự phát triển của kinh tế cả nước.

Thực tế, chính phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mới thực sự cần loại bỏ trong thời gian tới. Đây là “sáng tạo” của Việt Nam với cách tính dựa vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá, rất chủ quan và không có căn cứ khoa học. Đây cũng chính là cội nguồn dẫn tới nhiều sai phạm trong định giá đất suốt hàng chục năm qua.

- Chính phủ và các bộ, ban ngành địa phương trong suốt những tháng qua đang có những hành động quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Việc rút gọn các phương pháp định giá theo ông có đóng góp được gì để tháo gỡ khó khăn, tắc nghẽn về thủ tục pháp lý không?

Không những không giúp tháo gỡ mà ngược lại còn gây thêm khó khăn và làm các sai phạm thêm nặng nề. Thậm chí, như tôi đã phân tích ở trên, việc loại bỏ hạt nhân hợp lý của phương pháp định giá như thặng dư làm tắc nghẽn thị trường và trái với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về đẩy nhanh các giải pháp giúp thị trường BĐS phục hồi.

Một cách tổng thể, rõ ràng, bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ.

- Xin cảm ơn ông!