Theo thống kê sơ bộ chưa chính xác, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà, TP.HCM hơn 500 nhà. Trong số 2.500 nhà cung cư có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa. Có những nhà chưa đến mức hỏng theo quy định của luật pháp, do đó người dân có quyền chưa cho đập phá, cải tạo lại.
Liên quan đến những khó khăn trong việc cải tạo nhà chung cư cũ, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, qua các ý kiến chuyên gia, có thể thấy vấn đề cải tạo chung cư có 3 chữ: Lớn (phạm vi toàn xã hội) – khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) – phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).
Nhiều khu nhà tập thể cũ đã xuống cấp. (Ảnh: Ngọc Vy).
Theo ông Khởi, khi cải tạo chung cư cũ cần tính ở góc độ tổng thể. Khi nghiên cứu thực tiễn, có nhiều ý kiến đã được đưa tham khảo và phân rõ, cụ thể hóa như câu chuyện đồng thuận. Vậy, vấn đề được nêu ra là Hà Nội và các tỉnh đã thực hiện hay chưa?
“Theo quy định mới, các nhà chung cư khi thực hiện cải tạo cần có kế hoạch, nhà nào làm trước nhà nào làm sau. Với tiêu chí để thực hiện phân loại, nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa làm được bước này”, ông Khởi cho biết.
Ông Khởi nhận định, cần chú trọng vào một số vấn đề đặt ra như sau: Thứ nhất là về vấn đề quy hoạch, có hai loại quy hoạch, lựa chọn quy hoạch tổng thể hay quy hoạch đơn lẻ. Thứ hai là câu chuyện vốn. Thứ ba, cần đặt ra kế hoạch cụ thể, cải tạo nhà chung cư nào trước, chung cư nào làm sau.
Thứ tư, một yếu tố quan trọng khác cần thực hiện là chính sách bồi thường. Trong Nghị định 101 đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình thành phố phê duyệt. Hiện nay Hải Phòng đang làm rất tốt câu chuyện này khi họ có quỹ đất và không vướng chỉ tiêu dân số, mật độ quy hoạch.
Quay lại câu chuyện Hà Nội, ông Khởi đánh giá, hiện nay Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư.
Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.
Dưới góc độ chính sách pháp luật, ông Khởi cũng cho biết, Bộ vẫn đang lắng nghe tiếp thu ý kiến để tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa những vấn đề chưa hoàn thiện, còn thiếu sót để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ và người dân được đảm bảo an sinh.
Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của thành phố đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải nhà nước đứng ngoài cuộc, thành phố không quan tâm, tuy nhiên kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.
Theo ông Chiến, mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác, do đó nếu áp dụng một số những kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên. Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện đó.
Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.
"Không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại. Trong bối cảnh ngày nay, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt với khu chung cư báo động D nguy hiểm, nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân.
Song song với đó, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng. BT tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch theo việc đánh giá cụ thể và công khai hóa, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia", ông Chiến đề xuất.
Bình luận