Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) mới đây đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô bán nền, theo hướng mở rộng các khu vực không được phép.
Cụ thể, dự thảo mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô bán nền: "Các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị".
Quy định này lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Bên cạnh những ý kiến đồng tình, không ít chuyên gia lại cho rằng chưa thực sự hợp lý.
Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương.
Siết phân lô bán nền có nên dùng mệnh lệnh hành chính? (Ảnh minh họa)
Tại Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai" tổ chức ngày 2/6, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng: "Việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không "quản" được thì "cấm", bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương".
Theo ông Nam, việc xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn.
Trong khi đó, PGS. TS. Trần Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) nhấn mạnh, việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Theo ông Tuyến, bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi bởi đây là hình thức mà quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu. Do đó, khi cấm hình thức này thì thị trường cũng sẽ phản ứng theo hình thức khác. "Không nên cấm tuyệt đối mà cần có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan?", ông Tuyến phân tích và nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam phân tích: việc cấm tất cả quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã... là quá cứng nhắc. Đề xuất này đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến các địa phương, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được.
Bên cạnh đó, theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền, trong khi doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là doanh nghiệpvừa và nhỏ, không đủ nguồn vốn đầu tư, phải bán đất nền để có thanh khoản, khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 - 30ha. Điều này sẽ gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp BĐS trên toàn quốc.
Ngoài ra, người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì sẽ gây khó cho họ.
Để quản lý được việc phân lô bán nền, theo ông Đính: "Nhà nước phải nắm bắt được các kế hoạch, tiến độ và phân kỳ đối với các dự án. Nếu chủ đầu tư xây dựng công trình mua rồi mà không xây sẽ phải bị xử lý bằng thuế. Hết thời gian xây dựng mà chưa xây dựng thì tính thuế gấp 2, 3 lần. Như vậy sẽ không có ai ung dung để đất đó, mang tiền đi nộp thuế. Đây là giải pháp vẫn đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng”.
Bình luận