Bộ Xây dựng mới đây công bố đề cương sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thêm một số quy định mới nhằm phù hợp với thị trường hiện tại, trong đó bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhiều ý kiến trái chiều lập tức được đưa ra, xoay quanh vấn đề này.
Giá nhà sẽ đội cao?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phản biện: Việc "bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản" là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.
Đồng thời điều này có thể sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
Theo ông Châu, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 từng quy định "tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản", nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Lo ngại quy định mua bán qua sàn bất động sản sẽ làm tăng giá nhà.
Lãnh đạo HoREA cũng cho rằng quy định trên đã xâm phạm quyền "tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng" của chủ đầu tư dự án bất động sản khi cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án. Ông Châu cho rằng, điều này là không bình đẳng, không công bằng với các doanh nghiệp.
Sàn giao dịch bất động sản được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
"Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Vị lãnh đạo HoREA cũng cho rằng, quy định này cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.
Ngoài ra, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận, việc bán nhà phải thông qua sàn môi giới sẽ làm tăng thêm chi phí cho các chủ đầu tư. Vì khi phải bán hàng thông qua giao dịch qua sàn môi giới, thường chủ đầu tư phải chi hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ 1 - 3% giá trị bất động sản.
Việc bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ kéo bất động sản tăng giá, tạo khó khăn hơn cho người mua nhà. Khó tránh khỏi trường hợp, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch bất động sản để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.
Tránh chủ đầu tư gian lận, lừa đảo
Tuy nhiên, một số ý kiến khác lại cho rằng, sự phát triển các sàn giao dịch giúp tạo thói quen giao dịch có văn bản hợp pháp, thông tin chính xác đầy đủ, phòng tránh gian lận, lừa đảo và góp phần ổn định thị trường. Do đó thông tin về chủ đầu tư, chủ nhà, diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý của căn nhà đều rõ ràng, minh bạch.
Vì thế, không nên quy định "bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản", nhưng khuyến khích người mua nhà tìm các đơn vị sàn giao dịch bất động sản uy tín để được tư vấn và cung cấp thông tin đúng, đảm bảo quyền lợi người mua.
Phân tích về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản là hàng hóa có giá trị cao. Thời gian qua có nhiều người bị vướng phải những dự án có rủi ro về pháp lý, bị lừa đảo mất toàn bộ tiền và tài sản bởi những chủ đầu tư không uy tín như Công ty CP Địa ốc Alibaba.
Việc Bộ Xây dựng bổ sung quy định này là đang hướng đến lấy khách hàng làm trung tâm, lấy tính minh bạch của thị trường là căn bản.
Thực chất bất động sản hình thành trong tương lai không có gì để đảm bảo. Nếu quay trở lại như Luật hiện hành để chủ đầu tư tự bán, tự quảng cáo, khách hàng sẽ không có “bộ lọc” để lựa chọn dự án đủ pháp lý. Còn khi đưa vào sàn chuyên nghiệp, niêm yết đầy đủ thông tin từ pháp lý, chất lượng, các cam kết vai trò trung gian, chịu trách nhiệm tính chính xác trước khách hàng thì người mua nhà sẽ được đảm bảo về lợi ích.
“Có nghĩa là quy định đang hướng đến có một tổ chức đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, các giao dịch minh bạch và Nhà nước cũng thông qua đó để thu được thuế”, ông Đính nhấn mạnh.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bản chất các chủ đầu tư sẵn sàng trả phí cho sàn, không phải 2% mà thậm chí 7-8% để sàn tổ chức quảng cáo bán hàng, điều này sẽ hiệu quả hơn chủ đầu tư tự quảng cáo.
Hơn nữa, sàn giao dịch chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin trước khi đưa lên sàn. Như vậy, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch là hướng đến bảo vệ cho khách hàng, thị trường kết nối cung - cầu rõ ràng giữa chủ đầu tư và khách hàng.
“Sửa đổi Luật là để hướng đến thị trường được kiểm soát, bảo vệ lợi ích của khách hàng, để tránh gặp phải những chủ đầu tư không uy tín, lừa đảo, tiền mất tật mang”, ông Đính nói.
Thực tế hiện nay trên thị trường, không chỉ BĐS mà cả các sản phẩm hàng hoá khác, phần lớn các nhà sản xuất đều phân phối sản phẩm qua khâu trung gian là đại lý cấp 1 hay một đơn vị thương mại, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín của sản phẩm, tránh phải hàng giả, hàng nhái.
Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, phải quy định tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới.
Có chứng chỉ sẽ được cấp định danh, được cấp mã hoạt động, những người này được quản lý theo số hoá và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.
Bình luận