Vì sao căn hộ 1 tỷ đồng vắng bóng ở TP.HCM?

9 tháng qua, hầu hết dự án nhà ở tại các quận, huyện ven Sài Gòn đều xuất hiện vùng giá căn hộ tiệm cận dần đến ngưỡng 35-37 triệu đồng mỗi m2. Điều này dẫn đến các căn hộ 45-50 m2 vốn là loại nhà một tỷ đồng rẻ nhất thị trường trước đây đã vọt lên ngưỡng 1,6-1,7 tỷ đồng một căn, tức đội thêm 500-700 triệu đồng so với giai đoạn 2015-2016. Các chuyên gia cho rằng, có ít nhất 5 lý do khiến giá căn hộ bình dân tại TP.HCM hiện nay ngày càng đắt đỏ hơn trước.

Giá đất vọt lên 2-3 lần trong nửa thập niên

Có hơn chục năm phát triển nhà giá rẻ tại vùng ven Sài Gòn, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, yếu tố đầu tiên khiến các căn hộ giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2 (căn hộ 45 m2 có giá 1,1 tỷ đồng) của nửa thập niên trước đang dần biến mất khỏi thị trường là giá đất liên tục tăng cao. Nếu lấy cột mốc từ giai đoạn 2015-2016 đến nay, không khó để nhận ra năm 2016 là khởi nguồn của các cơn sốt đất và các đợt tăng giá này tiếp tục kéo dài đến nửa đầu năm 2018 mới tạm lắng xuống.

Theo đánh giá của ông Nghĩa, trong nửa thập niên trở lại đây, giá đất đã vọt lên 2-3 lần tùy vị trí. Quỹ đất chiếm đến 30-35% trong tổng chi phí đầu vào cấu thành nên căn hộ nên việc giá đất leo thang nhiều năm trước đó đã để lại hậu quả nặng nề cho những năm sau này, làm giá nhà bình dân đội lên cao hơn. Hiện nay, để tìm căn hộ 45-50 m2 giá một tỷ đồng trên địa phận TP.HCM đã trở nên bất khả thi.

Chi phí vật tư - nhân công leo thang 30-40%

Ông Nghĩa phân tích thêm, bên cạnh giá đất hiện nay đã quá cao, giá vật liệu xây dựng và nhân công cũng đã biến động mạnh mẽ trong 5 năm qua. Cụ thể, giá vật tư đầu vào để xây dựng các công trình nhà ở tại thời điểm 2020 đã tăng trung bình 30% so với năm 2015.

Trong khi đó, cách đây nửa thập niên công nhân lành nghề ngành xây dựng nhận thù lao 300.000 đồng một ngày nhưng nay phải trả ít nhất 450.000 đồng một ngày họ mới đủ trang trải cuộc sống. Nguyên nhân là đặc thù môi trường làm việc vất vả, nặng nhọc, chỉ mang tính thời vụ trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tăng cao.

Với diễn biến giá vật tư và nhân công leo thang 30-40% sau 5 năm, cộng thêm giá đất tăng không kiểm soát được, các doanh nghiệp xây nhà giá rẻ buộc phải nâng giá thành sản phẩm lên để bù vào các chi phí này, dẫn đến rổ hàng căn hộ bình dân không thể giữ giá cũ.

Vướng pháp lý đẩy giá nhà leo thang

Trong nhiều báo cáo gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã liên tục cảnh báo ách tắc thủ tục pháp lý làm đội giá thành các dự án nhà ở. HoREA cho biết, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2020, Sài Gòn có không dưới trăm dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng hoặc có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát thủ tục pháp lý.

Cá biệt, có một số trường hợp phải thanh tra, điều tra dự án. Tình hình này khiến các dự án tiếp tục bị chậm thủ tục pháp lý trong năm 2019-2020 và rủi ro pháp lý này đang đè nặng thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND TP.HCM ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất. Vì vậy, các chủ đầu tư không thể nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Đây cũng là nguyên nhân dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính, dẫn đến làm tăng giá bán nhà. Điều đáng quan ngại là, các rủi ro pháp lý này tích tụ dần, đến cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu với giá bán ngày càng tăng cao.

Hệ lụy khó lường vì khan hiếm nguồn cung

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, do nhiều dự án nhà ở bị chậm thủ tục pháp lý dẫn đến khan hiếm nguồn cung nhà ở, khiến các dự án hiện chào bán ra thị trường thừa cơ hội kích giá nhà lên cao. Số dự án nhà ở tại TP.HCM ít dần từ năm 2017, giảm đến 85% năm 2019 và năm 2020 thêm trầm lắng vì Covid-19. Hiệp hội cảnh báo đà giảm tốc nguồn cung nhà ở tại thị trường sôi động nhất cả nước đang ở mức báo động và tình trạng khan hiếm nguồn cung càng khiến giá nhà leo thang.

Theo ông Châu, ban đầu tình trạng đội giá nhà chỉ diễn ra ở phân khúc hạng sang và cao cấp tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, sau đó, tình trạng kích giá đã tác động lây lan đến các phân khúc nhà ở trung – cao cấp, thậm chí là loại nhà giá bình dân tọa lạc ở các quận nằm tiếp giáp hoặc lân cận khu vực trung tâm, cuối cùng lan tới tận vùng ven Sài Gòn. Diễn biến này đẩy mặt bằng giá căn hộ bình dân lên cao hơn so với những năm trước.

Doanh nghiệp không mặn mà xây nhà giá rẻ

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, biên lợi nhuận thấp trong khi rủi ro pháp lý cao, vướng thủ tục kéo dài, tạo lập quỹ đất ngày càng khó khăn đã khiến các doanh nghiệp không mặn mà xây nhà bình dân nữa.

Ông Hạnh cho hay, 3 năm trở lại đây, căn hộ bình dân chỉ chiếm 21,81% tổng số nhà ở dự án. Tỷ lệ này rất thấp nếu so với căn hộ trung - cao cấp (chiếm 78,19%). Tình trạng lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn là minh chứng cho việc các doanh nghiệp dần rút lui khỏi thị phần nhà giá rẻ.

Khi các áp lực đầu vào quá lớn, công sức và vốn liếng bỏ ra để xây nhà bình dân, giá rẻ bắt đầu tiệm cận với các phân khúc nhà ở trung cấp. Điều này khiến cho doanh nghiệp buộc phải chọn lựa phân khúc nhà ở giá cao hơn để bù đắp các chi phí bỏ ra ngày càng lớn. Ngưỡng căn hộ một tỷ đồng kể từ năm 2020 có thể không còn phù hợp với nhà ở thương mại nữa.