TP.HCM bán đấu giá đất ven đường mới mở: Nhà nước, người dân hưởng lợi thế nào?

Mới đây, UBND TP.HCM vừa phê duyệt đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" với các biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng.

Theo đề án, trong thời gian tới TP.HCM sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá đất ven đường, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ.

Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất.

Nhà nước có thêm kinh phí để tái đầu tư hạ tầng

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, KTS Võ Kim Cương - Nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cho rằng, chủ trương thu đất hai bên đường rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá là một chủ trương đúng của TP. Chủ trương này của TP.HCM đã có từ lâu, triển khai lâu rồi mà chưa được thể chế hoá để áp dụng cho tốt.

KTS Cương khẳng định "về nguyên tắc là ủng hộ". Ông cho rằng theo phương án mà TP.HCM đưa ra sẽ giúp cho Nhà nước có thêm quỹ đất bán đấu giá theo giá thị trường, tạo nguồn thu để tiếp tục phát triển hạ tầng. Phần chênh lệch địa tô từ những khu vực xung quanh sẽ tạo nguồn thu để Nhà nước có mức giá đền bù hợp lý cho những hộ bị giải toả và đầu tư công trình mới. 

Cũng theo KTS Võ Kim Cương, lợi ích đầu tiên khi Đề án được áp dụng là TP.HCM có thêm kinh phí để làm đường. "Và khi đã có tiền để làm đường rồi thì sẽ giải quyết được bài toán thiếu đường, thiếu các công trình hạ tầng kỹ thuật của TP", KTS Cương nhấn mạnh.

Ở góc nhìn của mình, KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia đã từng tham gia quy hoạch nhiều TP trên thế giới cho rằng, chủ trương này là một chủ trương đúng của TP.HCM, nhưng theo ông từ chủ trương đến vấn đề thực hiện cần có một sự chuẩn bị bài bản.

"Dù là chậm nhưng vẫn tốt hơn là không làm và trong bối cảnh sắp tới TP.HCM cần hàng chục, hàng trăm tỉ USD để phát triển hạ tầng thì đây là một cái vấn đề rất cần lãnh đạo TP quan tâm và thực hiện", KTS Sơn nói. 

Vị chuyên gia này phân tích, trước đây sau khi làm dự án sẽ xảy ra nhiều vấn đề, thứ nhất là việc đền bù giải tỏa cho người dân mặt tiền với đơn giá rất thấp trong khi đó những người ở phía sau, ở trong hẻm thì lại được ra mặt tiền. "Những hộ này được hưởng lợi nhưng mà lại không có đóng góp gì, thêm nữa là Nhà nước cũng không thu hồi được vốn đầu tư làm hạ tầng, trong bối cảnh TP cũng đang thiếu ngân sách đầu tư", KTS Sơn nhận định.

Để giải bài toán này, KST Sơn góp ý, đề xuất một số vấn đề. Trước hết, ông nhấn mạnh về giá trị đất sau khi hoàn thành nâng cấp, mở rộng các tuyến đường sẽ tăng lên hàng chục lần. Do đó, trước khi đền bù giải tỏa thì TP.HCM nên trả đúng giá thị trường vào thời điểm trước khi làm dự án.

"Sau khi làm dự án thì giá đất tăng lên mấy chục lần thì cái chênh lệch tăng đó sẽ chia ra thành nhiều phần. Phần để trả cho vốn đã ứng ra để làm hạ tầng, phần sẽ chia lợi cho những nhà đầu tư tham gia cải tạo, phát triển dự án, phần sẽ dành cho chỉnh trang đô thị và phần còn lại sẽ nộp cho ngân sách Nhà nước để làm các dự án khác", KTS Sơn hiến kế.

Theo ông, để làm một dự án như thế cần sự phối hợp đa ngành, người đứng đầu phải là một lãnh đạo UBND TP và phía dưới sẽ là lãnh đạo của các sở phối hợp. "TP.HCM cũng nên chọn một số dự án điểm để làm trước, qua đó tạo nên quy trình chuẩn để áp dụng cho những nơi khác trên địa bàn TP", KTS Sơn đề xuất.

KTS Sơn cũng cho rằng, đứng ở góc độ tư duy kinh tế thị trường thì các dự án nâng cấp, mở rộng đường theo hình thức này sẽ sinh lợi hàng chục lần. Ông ví dụ, nhà nước có thể thu hút được nguồn tiền xã hội hóa. "Bằng cách nhà nước có thể ứng vốn ra để đền bù giải tỏa và sau đó lấy quỹ đất sạch này để đấu giá cho nhà đầu tư để thu hồi lại tiền", KTS Sơn nêu phương án.

Hay một cách khác mà ông góp ý, TP.HCM có thể làm các trái phiếu xây dựng và trái phiếu này phải đảm bảo lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng và thời gian trả lãi tương ứng với thời gian thực hiện dự án. "Tức là có nhiều phương án khả thi về tài chính chứ không dựa vào nguồn tài chính TP đang có. Mình có quỹ đất sạch thì sẽ có kế hoạch để xoay vòng để làm dự án thành công", KTS Sơn phân tích.

Người dân được sống nơi khang trang, đàng hoàng hơn

Nhiều người dân thắc mắc, về quyền và lợi ích của họ sẽ như thế nào nếu Đề án này được áp dụng?

Trả lời thắc mắc này, KTS Võ Kim Cương nhấn mạnh nguyên tắc người dân phải được hưởng lợi từ dự án đem lại. Không những người dân có liên quan đến dự án mà người dân của cả TP.HCM phải được hưởng lợi.

"Phát triển ở đây là phát triển để đem lại lợi ích cho dân, cho nên mình phải xác định nguyên tắc đầu tiên là người dân phải được hưởng lợi, thế thì cách bồi thường như thế nào để đảm bảo quyền lợi đó cho người dân? Không ai phải hy sinh quyền lợi của mình cho việc phát triển đó cả mà mọi người phải được hưởng lợi", KTS Cương khẳng định và nhắc lại lời cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt về nguyên tắc khi triển khai dự án làm sao để chỗ ở, đời sống của người dân phải bằng hoặc là hơn so với chỗ ở cũ.

KST Võ Kim Cương phân tích thêm, lâu nay sở dĩ có những khiếu kiện về việc bồi thường giải tỏa là do không giải quyết được quyền lợi thỏa đáng của người dân.

Do đó ông đề xuất phải tính toán lại để cho người dân được hưởng lợi. "Có nghĩa là người dân cùng tham gia với Nhà nước để làm hạ tầng, khi làm như vậy thì nếu dự án tốt thì người dân được hưởng lợi, nếu mà không tốt, có rủi ro gì đấy thì cùng chịu với Nhà nước khi mà cùng tham gia", KTS Cương nêu quan điểm.

Ông cũng cho rằng, vấn đề quan trọng nhất là nên thể chế hóa việc này, làm sao để chuyển thành một văn bản pháp luật sẽ giúp người dân và Nhà nước dễ làm việc hơn.

"Hiện nay chủ yếu là thương lượng thôi, đôi khi không phải thương lượng nữa mà theo mệnh lệnh của Nhà nước. Việc này hết sức tránh vì cái này là một chiều. Vì vậy cần phải sớm nghiên cứu thành một quy trình pháp luật nào đó để việc triển khai được thuận lợi", KTS Cương góp ý.

KTS Ngô Viết Nam Sơn thì cho rằng, khâu giải tỏa lâu nay thường vướng và kéo dài là do việc đền bù cho người dân phải di dời với một giá rất thấp, thậm chí thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Việc kéo dài như thế sẽ gây thiệt hại cho dự án và những người bị thu hồi đất cũng sẽ không đủ tiền để mua đất tái định cư ở nơi ở mới. 

Do đó KTS Sơn đề xuất khi giải tỏa thì không chỉ giải tỏa đến lộ giới mà phải lấy sâu hơn từ 50-100 đến 200m và dọn thành một khu đất sạch để đấu giá làm dự án.

"Trong phần đất sạch này sẽ trích ra một phần để làm tái định cư tại chỗ cho người dân. Những người dân khi mà đền bù giải tỏa họ sẽ được tái định cư tại chính nơi này nhưng mà ở một khu vực khang trang hơn, nhà cửa xây dựng đàng hoàng hơn. Lý do tái định cư tại chỗ là bởi vì không chỉ xử lý vấn đề chỗ ở cho người dân mà cả vấn đề sinh sống. Họ sống tại địa phương đã lâu đời và họ đã có gắn kết về công ăn việc làm, thu nhập và như vậy tái định cư tại chỗ sẽ khả thi hơn là đưa họ đến một khu hoàn toàn xa lạ và họ không có công việc để sinh sống", KTS nêu quan điểm.