'Tính tiền đất quá cao, giá nhà không thể giảm'

Tiền đất chiếm chi phí lớn

Ngày 14/6, tại tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" do báo Thanh Niên tổ chức ở TP.HCM, đại diện doanh nghiệp và các chuyên gia đều cho rằng, nếu tính tiền đất quá cao thì giá nhà chỉ có tăng.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện nay, chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.

Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị “đội lên”, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên.

Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. 

Trước thực trạng này, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

"Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Chúng tôi mong tiền sử dụng đất được tính chính xác, phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường", ông Dũng nói.

Đồng tình với quan điểm của ông Dũng, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí và lợi nhuận định mức.

Cũng theo ông Nghĩa, việc áp giá để tính doanh thu cũng có nhiều bất cập, điển hình như tại thời điểm bán dự án, giá không được áp dụng mà tính theo giá dự án tương đồng.

Cụ thể, một dự án đang bán giá 35 triệu đồng/m2, nhưng cơ quan Nhà nước lại kiếm một dự án tương đồng khác có giá 50 triệu đồng/m2 áp vào, dẫn đến câu chuyện doanh thu đội lên rất lớn, tăng tiền sử dụng đất, bởi giá khác nhau tại từng thời điểm khác nhau.

"Mong sao chúng ta có thể hài hòa được lợi ích để giúp nền kinh tế phát triển", ông Nghĩa cho hay.

Định giá đúng và đủ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, chủ đề của tọa đàm là "Định giá đất: Đúng và đủ" là chính xác, theo đúng thực tiễn nhưng để đầy đủ thì phải là: "Đúng, đủ, công bằng và không tận thu".

"Tôi ví dụ, Nhà nước đáng lẽ thu được 10 đồng nhưng chỉ thu 9 đồng thì còn 1 đồng xem như kích cầu đầu tư. Người dân tiêu dùng cũng góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu. Quy định thì cần công bằng cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp", ông Châu nói.

Theo ông Châu, gần 20 năm qua, tỷ lệ thu ngân sách Nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, điều này cho thấy nếu định giá đất đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) thừa nhận, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.

Theo ông Nhẫn, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực.

Ông Nhẫn cho biết, trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các Bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ doanh nghiệp, chuyên gia, lãnh đạo địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.