Sau 50 - 70 năm, quyền lợi của người mua chung cư thế nào?

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm. Nghĩa là sau thời hạn này, người mua căn hộ sẽ chấm dứt quyền sở hữu tài sản trên đất. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của người mua sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, theo quy chuẩn của Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn 50-100 năm, bậc 3 có niên hạn sử dụng 20-50 năm, bậc 4 là dưới 20 năm. Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến sự an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và chỉnh trang đô thị. 

Theo ông Khương, có 2 vấn đề cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. 

“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của người dân sẽ được xử lý như thế nào thì vẫn chưa được xác định. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài. Cần làm rõ đất sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không”, ông Sử Ngọc Khương nói.

Ngoài ra, sau 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Việc người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào mua lại khu đất và xây dựng trên đất. 

Theo quan điểm của ông Khương, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo thì nên gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó.

Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng: “Bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới, đồng thời là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý Nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này”.

Tuy nhiên, theo ông Điệp, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. 

Bên cạnh đó, cần cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp điều kiện thị trường, có như vậy bài toán kinh tế xây dựng của nhà đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản G5, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đề xuất cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ; tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. 

Nhưng vấn đề này cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội. Có như thế, sự phân định mới rõ ràng, minh bạch.