Phân khúc bất động sản nào sẽ giảm giá?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ.

Còn đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn là giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Theo ông Toản, những sản phẩm Bất động sản có giá trị ở và khai thác được sẽ vẫn giữ giá, bởi vì nguồn cung giảm tại các đô thị lớn cộng thêm tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền nên phân khúc đó vẫn sẽ có chuyển động nhưng với biên độ giá và số lượng giao dịch không lớn.

Bằng chứng là giai đoạn vừa qua giá chung cư và đất nền tại các khu vực trung tâm Hà Nội, Sài Gòn đều tăng giá và có thanh khoản tốt.

Dù vậy, về tổng thể thị trường từ nay đến cuối năm, ông Toản nhìn nhận “không có gì tươi sáng khi mà mọi yếu tố đều chống lại”.

Đồng quan điểm, ông Đinh Hoàng Thắng - quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng, giá trên thị trường sơ cấp rất khó giảm do nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Nhưng ở thị trường thứ cấp, giá có thể giảm ở một số thị trường và phân khúc.

Ông Thắng dự đoán, tại những khu vực từng xảy ra "sốt đất", giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sẽ có hiện tượng giảm giá. 

“Thực tế, hiện tượng này đã bắt đầu diễn ra, một số nhà đầu tư lướt sóng đã phải cắt lỗ. Trong khi đó, những thị trường có nhu cầu ổn định, giá trị thực sẽ không giảm. Giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực tăng nóng trong khi không có động lực phát triển”, ông Thắng chia sẻ.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I/2022 nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Theo ông Hiển, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. 

Bên cạnh đó, ông Hiển cũng cho biết, tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, theo ông Đính, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Chia sẻ với báo chí, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho biết trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này.

"Nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm có tính thanh khoản chứ không cần lời nhiều nữa. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt những lô đất có giá trị lớn 20-30 tỷ đồng đều không bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng chậm lại", ông Quang thông tin.

Tại diễn đàn "Tổng quan thị trường 6 tháng đầu năm và nhận định thị trường Bất động sản những tháng cuối năm" diễn ra mới đây, ông Rich Nguyễn, giám đốc Rich Academy, giám đốc sáng lập và điều hành quỹ đầu tư bất động sản Rich Invest, cho biết thị trường 6 tháng cuối năm tiếp tục sẽ đi vào tình trạng trầm lắng. 

Nguyên nhân là những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ với việc siết chặt tín dụng vào bất động sản. Tăng trưởng tín dụng hiện nay đạt 9,34% đạt gần 2/3 kế hoạch đầu năm dẫn đến các ngân hàng siết chặt lại cho vay, ảnh hưởng tới nhiều ngành, trong đó có bất động sản.

Ông cũng cho rằng, những tháng cuối năm vẫn có những diễn biến tích cực tại những thị trường vẫn đảm bảo yếu tố cục bộ như: Hạ tầng, chính sách kinh tế, ảnh hưởng bởi một "ông lớn" bất động sản tới đầu tư. 

"Trước đây, trong cơn "cuồng nộ" bạn có thể mua đất rừng sản xuất Hòa Bình, đất rẫy ở Tây Nguyên, đồi cát ở Ninh Thuận… Nhưng thời gian tới những loại đất này sẽ ít được lựa chọn, khó thanh khoản", ông Rich Nguyễn khuyến cáo.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho rằng thời điểm này nên đầu tư vào những phân khúc bất động sản có thể ra dòng tiền ngay. Chẳng hạn như nhà xưởng cho thuê, nhà trọ, đất nền quanh khu vực Hà Nội hoặc TP. HCM...

"Ngoài ra, các khu đất giá rẻ làm homestay phục vụ du lịch cũng là phương thức đầu tư đáng cân nhắc. Thời điểm này, nhà đầu tư nên chọn đầu tư trung hạn thay vì xu hướng đầu tư lướt sóng và ngắn hạn vì không còn phù hợp", ông Duy cho biết

Theo chuyên gia, thời điểm này, phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi" khi thị trường đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tín dụng... Lựa chọn này cần các sản phẩm có tính thanh khoản tốt, tức có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như để ở hay khai thác kinh doanh.