Những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất không chính chủ

Đất không chính chủ là gì?

Pháp luật hiện không có quy định hay giải thich về đất không chính chủ. Dù vậy, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là chủ sở hữu hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) song lại đứng tên người khác.

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo pháp luật.

Mua đất không chính chủ có thể gặp rủi ro gì?

Đất không chính chủ thường được bán với giá rẻ hơn nhưng lại ẩn chứa nhiều rủi ro như:

Không thể sang tên

Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp một bên nhận là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, thủ tục công chứng phải có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp do người bán đứng tên. Nếu sổ đỏ đứng tên người khác, văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng. Khi không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, sẽ không được phép sang tên.

Không được bồi thường

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đủ các điều kiện:

- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê, trả tiền thuê đất hàng năm

- Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp

Như vậy, trường hợp mua đất không chính chủ, người được đền bù là người đứng tên trên sổ đỏ.

Có thể xảy ra tranh chấp

Người mua đất không chính chủ có thể phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp. Bởi, người mua trả tiền cho người bán nhưng sổ đỏ lại không sang tên mình được. Dưới góc độ pháp lý, thửa đất đó vẫn thuộc tài sản của người đứng tên sổ đỏ.

Không bán được cho người khác

Theo quy định của Luật Đất đai, nếu sổ đỏ không đứng tên mình thì không có quyền chuyển nhượng cho bất kỳ ai.

Không thế chấp được ngân hàng

Để vay thế chấp đất hoặc nhà, các ngân hàng đều yêu cầu bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, sổ đỏ đứng tên người khác thì người mua không thể thế chấp để vay vốn.

Để hạn chế rủi ro, không nên mua những thửa đất hoặc ngôi nhà không có Giấy chứng nhận do chưa đủ điều kiện cấp. Nếu muốn mua đất không chính chủ, phải yêu cầu người đang sử dụng đất làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên mới thực hiện giao dịch mua bán.

Trước khi mua nhà/đất, nên kiểm tra thông tin về chủ sở hữu, tình trạng tranh chấp và quy hoạch. Có thể xác minh qua cán bộ phụ trách địa chính của UNBD xã, phường nơi có đất.