Mua dự án thế chấp ngân hàng, có an toàn?

Trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vô cùng cần thiết và giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án trong thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cũng là thực tế chung của thị trường BĐS ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới.

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.

Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt được tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn.

Minh chứng cho điều này là không thiếu trên thị trường bất động sản Việt Nam khi những bức tranh kinh tế vĩ mô và thị trường thay đổi liên tục theo thời gian và các nhà đầu tư không chuyển mình theo được với những thay đổi này

Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được nghĩa vụ Tài chính.

Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.

Video: Điểm lại những dự án của PVN thua lỗ nghìn tỷ đồng

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng.

Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay.

"Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mới đó là yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro.

Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính", ông Khương nói. Như vậy, có thể thấy vốn ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc phát triển các dự án.

Tuy nhiên, làm như thế nào để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay, theo ông Khương, quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư.

Với những nhà đầu tư khác nhau với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất.

Tuy vậy, nhìn chung một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án và khi tham gia góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện.

"Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất", ông Khương tư vấn.