Luật Quản lý, sử dụng tài sản công vi phạm nguyên tắc ngang giá?

Ngày 25/7, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Tại văn bản này, HoREA cho rằng các quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản chưa đảm bảo nguyên tắc "ngang giá, cùng thời điểm".

HoREA chỉ rõ, Luật Quản lý sử dụng tài sản công quy định: “Giá trị tài sản công dùng để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán”. Giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để thanh toán dự án BT được xác định theo “giá thị trường tại thời điểm thanh toán theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất”.

"Các quy định nêu trên chưa phù hợp, chưa sát với thực tế vận hành dự án BT và chưa đảm bảo nguyên tắc "ngang giá, cùng thời điểm", HoREA nhấn mạnh.

Cụ thể, về khái niệm “giá thị trường”, ở thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT và ký hợp đồng BT thì đã xác định được "giá trúng thầu công trình BT" và giá trúng thầu này chính là giá thị trường. Theo nguyên tắc "ngang giá" thì đúng lý ra "giá trị quỹ đất hoặc trụ sở làm việc" dùng để thanh toán dự án BT cũng phải được xác định tại thời điểm này.

Vì vậy, cụm từ "tại thời điểm thanh toán" tại các quy định của Luật Quản lý sử dụng tài sản công là chưa hợp lý, cần sửa đổi thành "tại thời điểm ký hợp đồng BT" để đảm bảo nguyên tắc "ngang giá, cùng thời điểm".

Bên cạnh đó, cụm từ "theo quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất" trong các quy định trên cũng chưa thể hiện đầy đủ, vì chưa bao gồm các phương thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. HoREA cho rằng cần thay thế cụm từ trên bằng cụm từ "theo quy định của pháp luật" để có sự linh hoạt, thống nhất.

Ngoài ra, HoREA cũng cân nhắc việc xác định giá trị quỹ đất dùng để thanh toán hợp đồng BT khi dự thảo quy định không đúng.

"Dự thảo nghị định đưa ra phương thức xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT cho nhà đầu tư tương tự như phương thức xác định "giá khởi điểm đấu giá" được quy định tại Khoản (2.a) Điều 24 Nghị định 151/2017/NĐ-CP. Nhưng trong thực tiễn đấu giá, "giá khởi điểm đấu giá" quỹ đất lại thường thấp hơn "giá trúng đấu giá".

Ví dụ vụ đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn (Quận 1, TP.HCM), "giá khởi điểm đấu giá" là 550 tỷ đồng nhưng "giá trúng đấu giá" là 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần. Nếu nội dung này của dự thảo nghị định được thông qua thì kết quả xác định giá trị quỹ đất thanh toán sẽ không đảm bảo được "nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường tại cùng thời điểm", HoREA đưa ra giả thiết.

Đối với trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải tỏa mặt bằng, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được quy định tại Khoản b, Điều 8 của dự thảo: “Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của hợp đồng BT; không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào dự án BT đối với khoản kinh phí này”.

HoREA cho rằng quy định như trên là không đúng, bởi lẽ giá trị công trình cơ sở hạ tầng của hợp đồng BT không bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT. Lẽ ra, phải quy định số tiền này "được khấu trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán và thanh toán dự án BT" thì mới đúng.