Lỗ hổng gây thất thoát đất đai tại các dự án BT

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định: "Cái người ta cần về BT là định giá chứ không phải thẩm quyền giao đất. Luật không quy định ai là người có trách nhiệm kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đã làm. Điều này dẫn đến lỗ hổng trong quản lý dự án BT".

Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra một loạt sai phạm trong công tác quản lý đất đai của một số địa phương. Nhiều tổ chức cũng đã lên tiếng cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhằm siết chặt lại công tác quản lý, phương pháp giao đất để ngăn chặn tình trạng thất thoát, lãng phí đất đai của Nhà nước.

Khâu yếu nhất của Luật Đất đai

Trước những bất cập trong công tác quản lý đất đai, ông Đặng Hùng Võ đã chỉ ra hàng loạt lỗ hổng trong quản lý đất đai gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.

Ông Võ nhấn mạnh đến những bất cập trong việc phát triển các dự án đổi đất lấy hạ tầng. Theo đó, khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai hiện nay là câu chuyện biến vốn đất thành vốn tài chính. "Đây là khâu yếu nhất của Luật Đất đai 2013 do chưa đáp ứng được thực tế", ông Võ nói.

Thêm nữa, cách tính giá trị đất cực kỳ yếu kém là nguyên nhân chính dẫn đến những thất thoát ngân sách khi triển khai các dự án BT. Đối với cơ chế của các dự án BT, cách tính giá trị đất đai trong Luật Đất đai 2013 còn tồn tại nhiều hạn chế, Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất BT, còn phần định giá thì "biến mất". Trong khi đó, "cái cần đối với dự án BT là định giá chứ không phải thẩm quyền giao đất", ông Võ cho hay.

Mặt khác, luật cũng không quy định ai là người có trách nhiệm trong việc kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đã làm, tính toán giá trị đất đai đối ứng trả cho nhà đầu tư. "Điều này dẫn đến lỗ hổng rất lớn trong quản lý dự án BT", ông Võ nhận định.

Một vấn đề khác là quản lý đất đai liên quan đến cổ phần hóa, ông Võ cho rằng quy định hiện nay vẫn không tính giá trị đất đai đối với đất thuê của doanh nghiệp. Tuy nhiên, thuê đất cũng có hai trường hợp là trả tiền một lần và trả tiền hàng năm.

Video: Những lưu ý khi mua nhà đất

"Nếu trả một lần thì đó chính là hình thức tích lũy. Luật Đất đai 2003 gọi là giao đất, Luật Đất đai 2013 gọi là thuê đất trả một lần. Quy định không tính giá trị đất đai với đất thuê thì đúng với Luật 2003 chứ không đúng với Luật 2013", Gs. Đặng Hùng Võ cho biết.

Hơn nữa, nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì cũng cần phải tính giá trị của phần đất thuê vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Bởi đất đai hiện vẫn chỉ tính giá trị sử dụng của khu đất đó chứ chưa tính đến giá trị lợi thế của đất, Trong khi đó, lợi thế thuê đất thực tế đã tạo ra những giá trị vô hình cho khu đất, giá trị về địa điểm được thuê đất tại đó.

Thiệt hại từ cơ chế "xin - cho"

Về những thất thoát trong quản lý đất đai, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng việc xác định giá đất đối ứng đối với các dự án BT khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đang tồn tại nhiều bất cập.

Hiện nay đang thực hiện theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mức giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường gây thất thoát lãng phí đất đai, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế "xin - cho".

Điển hình là giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành, không đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư "chạy - xin - cho" để được có dự án hưởng lợi cực lớn. Đó là các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi "thẩm định", "xét duyệt", không đấu thầu.

Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, dẫn đến Nhà nước thiệt cả hai đầu, nhà đầu tư lợi cả hai đầu.

"Cơ chế "xin - cho" này tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền", ông Hùng cho hay.

Theo ông Hùng, với những vấn đề nổi cộm trong Luật Đất đai như hiện nay, cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung: Trình tự, thủ tục thực hiện vào thu hồi về giao đất cần sự tham gia của tổ chức xã hội nghề nghiệp và người dân trong quy trình thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù… nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm. Cùng với đó, các quy trình phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm cũng cần xem xét sửa đổi.

Để có thể tổng hợp một cách đầy đủ, ông Hùng kiến nghị tổ chức thành lập một nhóm nghiên cứu từng điều, từng khoản để kiến nghị các cơ quan các điều cần sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống, góp phần chống tham nhũng tiêu cực đất đai, một trong những lĩnh vực nổi cộm nhất trong xã hội, theo hai phương thức.

Phương thức 1 là kiến nghị xem xét đề nghị sửa đổi bổ sung một số điểm, điều nổi cộm nhất. Phương thức 2, xem xét sửa đổi một cách toàn diện, đồng bộ từng điều, từng khoản, thậm chí trở thành Bộ Luật Đất đai vì đây là vấn đề rất lớn của xã hội.

>>> Đọc thêm: Nhiều bất cập trong giao đất không qua đấu giá