Kiến nghị dự án BĐS chưa xong móng không được vay thanh toán tiền đặt cọc

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng.

Một trong những nội dung quan trọng là Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện theo quy định của pháp luật.

Việc kiểm soát hoạt động cho vay này nhận được sự đồng tình của Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP.HCM (HoREA), HoREA cho rằng điều này có nghĩa, các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng. Các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.

HoREA kiến nghị, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để "thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai" như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh" và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính".

"Các quy định pháp luật và đề xuất tại dự thảo Thông tư vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá.

Tuy nhiên, HoREA cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điểm trong dự thảo Thông tư do chưa thật hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

Cụ thể, HoREA đồng tình với nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay, nhưng đề nghị tổ chức tín dụng được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng trong trường hợp khách vay có tài sản bảo đảm. Chẳng hạn như trường hợp cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch hay cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá…mà khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép tổ chức tín dụng cho vay để "góp vốn, hợp tác đầu tư" trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm.

Theo HOREA, để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng thì cần phải dựa vào các yếu tố như năng lực tài chính, năng lực trả nợ của khách hàng; tài sản bảo đảm, lịch sử tín dụng của khách vay; các điều kiện tín dụng của khoản vay.

Do vậy, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như: nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm; nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện và nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn hay nợ xấu.

Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế như giới hạn tỷ lệ cho vay, tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay, tổng dư nợ…

Còn với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ, tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách trong dự án, phương án vay vốn…