Kiếm lời hàng trăm triệu đồng từ bán nhà nhỏ trong ngõ, ngách

Trong bối cảnh giá căn hộ Hà Nội liên tục thiết lập mức tăng trung bình 10%/năm trong thời gian gần đây thì một căn nhà riêng có giá hơn 2 tỷ đồng trở thành lựa chọn của nhiều gia đình, đặc biệt là các gia đình trẻ.

Nắm bắt được nhu cầu này, nhà trong ngõ với giá cả vừa phải khoảng 2- 2,5 tỷ đồng cho mỗi căn diện tích từ 30 - 35m2 đang dần "lên ngôi". Nhà trong những con ngõ này, nếu rộng sẽ đủ cho 2 xe máy tránh nhau hoặc xe ba gác đỗ cửa, bé hơn thì ngõ chỉ nhỉnh hơn 1 m, vừa cho đúng 1 xe máy qua lại. Nếu có xe ngược chiều, sẽ phải có 1 xe né, nhường đường cho xe còn lại.

Khách hàng của phân khúc này hiện rất dồi dào, vì vậy, nhiều chủ đầu tư vốn nhỏ đã coi đây thực sự là một “mảnh đất màu mỡ” khi với mỗi căn hộ “chìa khóa trao tay”, chủ đầu tư có thể lãi 400 - 500 triệu đồng.

Ông Vũ Đình Tạo - một chủ đầu tư chuyên xây nhà tại khu vực quận Hoàng Mai, Hà Nội - cho hay, để đạt được lợi nhuận tốt nhất, nhiều người cố tìm những mảnh đất diện tích lớn, giá rẻ. Sau đó chia thành các ô đất nhỏ có diện tích từ 30m2 (mặt tiền từ 3m trở lên), xây dựng thành các căn nhà hoàn thiện rồi bán.

Ví dụ, 1 mảnh đất có diện tích 90m2 ở phường Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai) có giá khoảng  4 tỷ đồng. Chi phí xây 1 căn nhà 5 tầng khoảng 600 triệu đồng, 3 căn sẽ khoảng 1,8 tỷ đồng.

Như vậy, tính cả tiền đất và xây dựng 3 căn là 5,8 tỷ đồng, 1 căn khoảng 1,93 tỷ đồng. Tuy nhiên, mỗi căn này giá thị trường có thể bán được 2,5 tỷ đồng. Tính ra lãi khoảng 500 triệu đồng/căn.

“Tuy nhiên, cái khó là phải “săn” được các khu đất rẻ và lại có khả năng chia tách thành nhiều ô đất nhỏ. Nếu kiếm được đất rẻ thì coi như đã có lời hàng trăm triệu đồng/căn”, ông Tạo cho hay.

Cũng theo ông Tạo, dù nằm sâu trong các ngóc ngách nhưng với lợi thế nhà mặt đất, nằm ở trung tâm, thuận tiện trong giao thông đi lại và dễ dàng tiếp cận hạ tầng xã hội, phân khúc này vẫn hấp lực một bộ phận không nhỏ khách hàng không thích sự "chung đụng" của các tòa chung cư cao tầng và thích nhà gắn với mặt đất.

Tương tự, ông Đồng Anh Tuấn - một nhà đầu tư chuyên đi “săn” đất rẻ để xây nhà ngõ ngách - cho biết, trên thực tế, phân khúc nhà riêng có giá hơn 2 tỷ đồng không quá dồi dào nguồn cung tại các quận Hà Nội. Chính vì vậy, nếu tìm được đất rẻ để xây thì thường nắm chắc lãi trong tay.

Ông kể, hồi đầu tháng 7, khi Hà Nội chưa giãn cách, ông bán 1 căn nhà 30m2, trong ngõ rộng khoảng 2,5 m ở Tam Trinh với giá 2,6 tỷ đồng. Căn nhà này tiền đất mất khoảng 1,5 tỷ đồng, tiền xây dựng khoảng 600 triệu đồng. Tính ra ông lời 500 triệu đồng/căn.

Không chỉ xây nhà mới, ông Tuấn còn tìm mua các căn nhà cũ nát với giá rẻ, sau đó tân trang, làm lại nội thất, bán với giá cao hơn hẳn căn nhà cũ nát ban đầu.

“Hồi đầu năm nay, tôi mua được 1 căn nhà cũ ở khu vực Trường Chinh với giá 1,95 tỷ đồng. Sau đó tôi đầu tư thêm 300 triệu đồng để làm lại nội thất, tân trang lại toàn bộ căn nhà. Sau gần 2 tháng rao bán, căn nhà được khách mua với giá 2,5 tỷ đồng. Tính ra tôi lời gần 300 triệu đồng/căn trong vòng 3 tháng”, ông Tuấn chia sẻ.

Nhận định về thị trường này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng, phân khúc nhà mặt ngõ dưới 30 m2 hướng tới khách hàng có thu nhập thấp hoặc trung bình, người mới đi làm.

“Hiện nay, phân khúc nhà đất có diện tích nhỏ nói chung không được nhiều nhà đầu tư lớn chú ý. Vì vậy, hầu hết phân khúc này đang tồn tại trong các khu dân cư với mức độ phổ biến không cao. Tuy nhiên, do hướng tới người có thu nhập thấp và trung bình nên các căn hộ này vẫn được một nhóm người tìm mua sử dụng”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, dù lợi nhuận khá tốt, nhưng đây cũng là 1 phân khúc khó nhằn vì giá đất thổ cư hiện đang khá cao, nên tìm được 1 lô đất giá rẻ khá hiếm. Đó là chưa kể, nếu nằm trong vùng quy hoạch thì khi giải tỏa đền bù, người sở hữu cũng sẽ bị lỗ nặng do tiền đền bù thường thấp hơn giá đất thị trường.