Không cấm vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai: NHNN cần sửa đổi thông tư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản về việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong Thông tư số 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN).

Vẫn nhiều vướng mắc gây hiểu nhầm

Theo đó, HoREA cho rằng dù bước đầu đã giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn nhưng “vướng mắc pháp lý” của Thông tư 22 vẫn còn đó.

Cụ thể: Điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) chỉ đưa ra quy định áp dụng đối với trường hợp nhà ở thương mại “đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “có sẵn” nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “chưa được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai”.

Theo HoREA, khái niệm “nhà đã được hoàn thành để bàn giao” không thể được diễn giải là bao gồm cả “nhà ở hình thành trong tương lai” để được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.

Hơn nữa, thông báo của NHNN xác nhận “Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg, không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

Nhưng trên thực tế thì trong Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) lại chứa quy phạm pháp luật không liên quan đến “quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg”, mà lại liên quan đến “nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

Cụ thể khoản 11 Điều 2 quy định về “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện”, tương tự quy định tại các thông tư của NHNN “hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

"Hiệp hội nhận thấy, nếu Thông tư 41 chỉ quy định “về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg” thì không cần thiết phải có quy phạm pháp luật quy định về “các điều kiện” của “khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà” tại khoản 11 Điều 2 vì đã có các thông tư của NHNN hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”, văn bản của HoREA đặt vấn đề.

Ngoài ra theo HoREA, văn bản “Một số thông tin liên quan đến quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” mới đây của NHNN không phải là “văn bản quy phạm pháp luật” như các thông tư nên chỉ có giá trị về cung cấp thông tin.

Trong khi đó, các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải căn cứ vào Luật các tổ chức tín dụng và Thông tư của NHNN để thực hiện nghiệp vụ cấp tín dụng.

Phải sửa đổi, bổ sung thông tư rõ ràng

Trước những vướng mắc trên, HoREA cho rằng, trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, cần sớm được sửa đổi, bổ sung để hỗ trợ thị trường bất động sản trong tiến trình phục hồi và phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình cho rằng NHNN cần sửa đổi thông tư nhằm mang tính pháp lý rõ ràng, minh bạch thay vì chỉ thông báo thông tin, phản hồi ý kiến của dư luận.

TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, việc vay và cho vay cần tuân thủ theo luật tín dụng và NHNN nên có hướng dẫn rõ ràng bằng văn bản. Trước khi thông tư được ban hành, hướng dẫn đó nên đưa ra để các bên liên quan có thể tham gia ý kiến nhằm tránh hiểu lầm, tranh luận không đáng có.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, việc không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết. Tuy nhiên, NHNN chưa có văn bản mang giá trị pháp lý về vấn đề này thì đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải nâng cao năng lực thẩm định, tự thẩm định của mình để đưa ra quyết định.

Một chuyên gia kinh tế khác phân tích: “Các tổ chức tín dụng thường tuân thủ theo nghị định, thông tư được NHNN ban hành với giá trị pháp lý rõ ràng. Nếu Thông tư 22 không không làm rõ các khái niệm sẽ khiến doanh nghiệp, người dân hiểu nhầm, hoang mang, nghi vấn, còn các tổ chức tín dụng lúng túng, thậm chí là có tâm lý không muốn cho vay.

Nếu NHNN đã không cấm cho vay mua nhà ở trong tương lai thì nên có hành động luật hóa điều này để gỡ khó cho các bên sau khi thông tư đi vào cuộc sống".

Đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng tỏ ra lúng túng trước quy định mới. Lãnh đạo một doanh nghiệp ở Hà Nội cho biết: “Nếu NHNN không quy định rõ thì chúng tôi không có cơ sở pháp lý để giao dịch với ngân hàng. Trong bối cảnh khó tiếp cận vốn tín dụng như hiện nay thì việc sửa đổi, làm rõ thông tư để bảo vệ doanh nghiệp là rất cần thiết".

Trong văn bản phát đi mới đây, NHNN khẳng định quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành.

"Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

Cụ thể, tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.