Bảng giá đất mới của TP.HCM: Tăng mạnh khu 'nhà giàu', ai bị tác động?

Tăng 5 lần nhưng chưa bằng 20% giá giao dịch thực tế

Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP.HCM đang lấy ý kiến về Dự thảo Bảng giá đất mới của thành phố. Nhìn chung, giá đất tại tất cả các tuyến đường trong thành phố đều tăng mạnh và gần hơn với giá đất giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, tại khu vực “lõi” trung tâm của TP.HCM, dù bảng giá đất mới ở những tuyến đường đắc địa đã tăng đến 5 lần nhưng vẫn chưa bằng 20% giá giao dịch thực tế.

Điển hình như giá đất trên đường Nguyễn Huệ, Quận 1 đã tăng từ 162 triệu đồng/m2 lên 810 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần). Tuy nhiên, mới đây, một tòa nhà 4 tầng nằm tại ngã ba Nguyễn Huệ - Nguyễn Thiệp có diện tích 464 m2 được chào bán với giá 1.996 tỷ đồng. Như vậy, mỗi m2 của ngôi nhà này đang được chào bán với giá hơn 4,3 tỷ đồng. Bảng giá đất mới chỉ bằng khoảng 19% so với giá chào bán trên thị trường.

Trên đường Nguyễn Huệ, một số ngôi nhà đang được chào bán với giá từ 1,6 – 1,8 tỷ đồng/m2, gấp 2 - 2,2 lần so với Bảng giá đất mới.

Tại đường Đồng Khởi, một số ngôi nhà cũng đang được rao bán với giá từ 1,7 – 2,2 tỷ đồng/m2, gấp 2 – 2,7 lần so với mức giá dự kiến là 810 triệu đồng/m2.

Ở một số tuyến đường tại Quận 1 - gần khu vực “lõi” trung tâm của thành phố, giá bất động sản đang được chào bán cũng cao hơn nhiều so với Bảng giá đất mới dự kiến sẽ có hiệu lực từ 1/8.

Trên đường Lê Thánh Tôn, nhiều ngôi nhà đang được chào bán với giá dao động từ 750 triệu đồng - 1 tỷ đồng/m2. Trong khi đó, theo Bảng giá đất mới thì tuyến đường này có giá từ 550 - 579 triệu đồng/m2.

Còn trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, một số ngôi nhà đang được rao bán với giá từ 600 – 900 triệu đồng/m2, trong khi Bảng giá đất mới của tuyến đường này dao động từ 330 – 385 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 42 – 55% so với giá rao thực tế.

Đất trung tâm giá “bèo” sẽ điều chỉnh tăng mạnh

Trước đây, theo Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM, một số tuyến đường ở trung tâm thành phố có giá chỉ vài chục triệu đồng thì nay đã được điều chỉnh lại phù hợp với thực tế hơn.

Điển hình như giá đất trên đường Nguyễn Thượng Hiền, Quận 3 chỉ có 28,6 triệu đồng/m2 thì dự kiến sẽ tăng lên 230 triệu đồng/m2, tức tăng gấp 8 lần. Giá đất đường Hoàng Sa và các con đường trong Cư xá Đô Thành (Quận 3) có giá 26,4 triệu đồng/m2, dự kiến tăng lên 210 triệu đồng/m2, tức tăng gấp 8 lần.

Bảng giá đất hiện tại của đường Lê Văn Sỹ chỉ 39,6 triệu đồng/m2 thì thời gian tới sẽ điều chỉnh lên 260 triệu đồng/m2, tức tăng hơn 6,5 lần. Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa có giá quy định là hơn 64 triệu đồng/m2 thì có thể từ 1/8 sẽ tăng lên 420 triệu đồng/m2, tức tăng 6,5 lần.

Đường Bàn Cờ có giá đất hiện tại là 32,7 triệu đồng/m2 thì tương lai sẽ tăng lên 220 triệu đồng/m2, tăng gần 7 lần. Đường Hai Bà Trưng có giá từ 59 – 73 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 310 – 390 triệu đồng/m2, tăng hơn 5 lần so với trước.

Phố “nhà giàu” Quận 7 tăng gấp 10 lần

Theo Dự thảo Bảng giá đất mới của TP.HCM, giá đất tại các tuyến đường trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Quận 7 được điều chỉnh tăng rất mạnh. Điển hình như đường Tôn Dật Tiên, Phạm Thái Bường giá đất hiện tại chỉ ở mức 22 triệu đồng/m2. Sau 1/8, những tuyến đường này sẽ tăng lên 220 triệu đồng/m2, tức tăng gấp 10 lần.

Đường Trần Văn Trà có giá đất 17 – 18 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 180 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Lương Bằng có giá đất là gần 21 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 210 triệu đồng/m2.

Đường Đô Đốc Tuyết, Đặng Đức Thuật có giá đất hiện tại khoảng 15 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 160 triệu đồng/m2. Đường Hà Huy Tập từ mức gần 12 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 120 triệu đồng/m2. Đường nội bộ khu Phú Mỹ Hưng có giá hơn 10 triệu đồng/m2 cũng tăng lên 110 triệu đồng/m2.

Tác động của điều chỉnh giá đất

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT TP.HCM cho biết, Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được, dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường và cần phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định Bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai Bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn thành phố thì dẫn đến “ách tắc” trong giải ngân đầu tư công cũng như thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Theo ông Thắng, việc điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, khi áp dụng sẽ tác động đến một số nhóm đối tượng.

Giám đốc Sở TNMT TP.HCM nhận định, sẽ có 3 nhóm đối tượng không bị tác động và 8 nhóm bị tác động.

Trong đó, 3 nhóm không bị tác động gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

8 nhóm bị tác động bao gồm:

- Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức (điểm a, h, k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024). Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

- Tính thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên;

- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Được biết, việc điều chỉnh Bảng giá đất sẽ tác động đến việc tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có đất ngoài hạn mức. Đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở Bảng giá đất.

Đối với việc tính thuế sử dụng đất, trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường nên mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.

Bảng giá đất tác động tích cực đến bất động sản

Theo số liệu thống kê của Sở TNMT TP.HCM, giá đất năm 2024 và các năm trước thể hiện giá đất đã dần ổn định, từng bước phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ không có biến động về giá đất do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn. Nhu cầu thuê đất, thuê văn phòng tuy có giảm nhưng giá vẫn giữ ở mức cao. Vì vậy, theo Sở TNMT TP.HCM, việc xây dựng Quyết định điều chỉnh Bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo Bảng giá các loại đất tương đồng giá đất thị trường.

Cũng theo Sở TNMT, với các chính sách vĩ mô, kích cầu cho sản xuất, tiêu dùng như chậm, giãn, giảm thu thuế, thu tiền sử dụng đất, tái cơ cấu kinh tế trong đó có các chính sách tiền tệ, tín dụng, hỗ trợ giải phóng hàng tồn kho sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.