GS Đặng Hùng Võ: Hết 2014 bất động sản mới xả nửa tồn kho

Theo GS. Đặng Hùng Võ, các chuyên gia nước ngoài đã đưa ra 4 tiêu chí để đánh giá thị trường bất động sản có khủng hoảng. Đó là, một thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng khi có 4 biểu hiện: không có giao dịch bất động sản, không có hoạt động xây dựng, không có hoạt động tín dụng cho vay mua nhà, không có mọi luồng vốn đầu tư vào thị trường.

Cả 4 hoạt động này ở Việt Nam đang rất nhộn nhịp. Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam không bị khủng hoảng mà chỉ gặp khó khăn, không sốt như thời gian trước đây.

Theo ông Võ, bất động sản Việt Nam gặp khó, ngoài lý do khách quan do sự đi xuống của nền kinh tế nói chung, thì còn do bất động sản xưa nay tồn tại quá nhiều nghịch lý.

Đó là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm ở mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Thứ hai, đó là thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

GS Võ cũng chỉ ra rằng, bất động sản tồn đọng nhiều nhưng giá bất động sản chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường bất động sản chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này?

Theo ông Võ, thị trường bất động sản năm 2014, khu vực giá thấp sẽ phát triển. Nguồn cung sẽ tăng vì đã được điều chỉnh sau nhiều năm thị trường trầm lắng. Giao dịch giá thấp sẽ cao hơn trước đây.

Khu vực tồn đọng sẽ được giải tỏa, đến cuối năm 2014 sẽ giải tỏa được một nửa. Theo số liệu mới nhất, bất động sản tồn đọng 70% là đất nền.

Vì thế, thông tư 04 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ cho phép Ủy ban nhân dân các tỉnh quyết định về việc chia lô, bán nền với một số dự án cụ thể sau khi có ý kiến của Bộ Xây dựng, chính là cơ chế giải tỏa bất động sản tồn đọng.

Cuối 2014 nếu dự thảo Luật nhà ở như hiện nay được thông qua, tức là cho phép người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam được mua nhà ở gắn liền đất ở và được quyền giao dịch đối với nhà ở, đất ở đó cũng sẽ tạo khả năng lớn cho việc giải tỏa các bất động sản tồn đọng dưới dạng nhà thành phẩm chất lượng cao.