Tài sản siêu lợi nhuận một thời
Đã có thời kỳ, các nhà đầu tư BĐS lớn có, nhỏ có đổ xô mua đất dịch vụ (loại đất đền bù theo một tỷ lệ nhất định cho nông dân để làm đô thị), vì chi phí đầu tư thấp, mức sinh lời lại rất cao. Việc có quá nhiều nhà đầu tư săn mua đất dịch vụ khiến loại đất này từng tăng như diều gặp gió, dù đến nay, không ít người (cả người bán lẫn người mua) thậm chí còn không biết vị trí phần đất dịch vụ mà mình giao dịch nằm ở đâu.
Cũng với đặc tính chi phí đầu tư thấp, được kỳ vọng giá lên, nên đất dịch vụ vẫn thu hút được nhiều nhà đầu tư ngay cả khi thị trường BĐS đã có những dấu hiệu đi xuống rõ rệt.
Anh Nguyễn Văn Hảo, một nhà môi giới BĐS ở thôn An Thọ (xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội) cho biết: đến giữa năm 2011, khi thị trường BĐS Hà Nội có nhiều dấu hiệu “đóng băng”, nhưng mỗi tháng, anh vẫn môi giới thành công 3 - 4 giao dịch đất dịch vụ, đút túi vài chục triệu tiền công. Đặc biệt, tại các xã có nhiều đất dịch vụ như: An Khánh, An Thượng (huyện Hoài Đức), Dương Nội (quận Hà Đông)… giá đất dịch vụ khi ấy vẫn không ngừng tăng.
Vào thời điểm này, giá đất dịch vụ tại xã An Khánh được giao dịch quanh ngưỡng 900 - 1,3 tỷ đồng/suất đất rộng trên dưới 50 m2, dù cách đó vài tháng, giá chỉ dao động từ 700 - 900 triệu đồng/suất. Giá đất dịch vụ tại xã Dương Nội cũng được đẩy lên 1,4 - 1,5 tỷ đồng/suất. Trong khi đất dịch vụ tại xã An Thượng, do còn rẻ nên giá được đẩy rất nhanh, từ mức 11 - 12 triệu đồng/m2 hồi tháng 3, tháng 4/2011, đến giữa năm 2011, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua gom với giá 17 - 18 triệu đồng/m2.
Giờ trở thành… của nợ
Khi giá đất dịch vụ bị đẩy lên cao đỉnh điểm, cũng là lúc thị trường BĐS Hà Nội đóng băng. Không còn giao dịch, nhiều nhà đầu tư mua gom đất dịch vụ không kịp xả hàng để hiện thực hóa lợi nhuận.
 |
| Được mua bán nhiều, nhưng đến nay, tại xã An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) vẫn chưa có suất đất dịch vụ nào được giao đến dân. Trong ảnh là một khu đất được cho rằng sẽ là đất dịch vụ. |
Thời gian gần đây, khi rất nhiều chuyên gia khẳng định, thị trường BĐS đã “chạm đáy”, không ít nhà đầu tư lại nghĩ đến đất dịch vụ. Bởi trong suy nghĩ của những nhà đầu tư này, đất dịch vụ giao cho dân sẽ được chính quyền ưu tiên ở những vị trí đẹp, thuận tiện kinh doanh nên việc đầu tư vẫn có khả năng sinh lời.
Trên thực tế, giá đất dịch vụ mấy tháng qua lại giảm mạnh. Cụ thể, đất dịch vụ tại xã An Thượng đã giảm từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 7 - 8 triệu đồng/m2. Tại xã An Khánh, giữa năm 2011, đất dịch vụ vẫn được săn lùng với giá từ 0,9 -1,3 tỷ đồng/suất, nay giảm còn 600 - 800 triệu đồng/suất. Mặc dù giá đất dịch vụ đã giảm mạnh, nhưng với một số vị trí, dù bên bán chấp nhận giảm thêm rất nhiều, bên mua vẫn từ chối mua.
Anh Nguyễn Quang Hòa, làm việc tại một chi nhánh ngân hàng trên phố Thái Thịnh (Hà Nội), cũng là một nhà đầu tư BĐS cho biết: mới đây, anh được người quen giới thiệu đến một nhà đầu tư cần tiền, muốn bán đất dịch vụ tại xã An Thượng (huyện Hoài Đức) với giá rất rẻ. Tại cuộc mặc cả đầu tiên, bên bán đã chấp nhận giảm từ 14 xuống 11 triệu đồng/m2. Thấy anh chê đắt, người bán đã chấp nhận giảm xuống 9, rồi 7 triệu đồng/m2. Mức giá này đã giảm trên 60% so với giữa năm 2011.
Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu, thấy các suất đất dịch vụ thuộc xã An Thượng phần lớn đều chưa được đóng tiền dịch vụ hạ tầng, nghĩa là việc đầu tư hết sức mù mịt, nhiều rủi ro, anh Hòa đã từ chối mua.
Theo anh Hòa, hiện các nhà đầu tư rất tỉnh táo trong việc đầu tư đất dịch vụ. Cụ thể, các hợp đồng mua bán được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh trường hợp chủ đất có thể “lật kèo” hay gây khó khăn sau này. Đặc biệt, nhà đầu tư hiện chỉ chọn mua những suất đất dịch vụ đã đóng dịch vụ hạ tầng. Nghĩa là đất đã nằm trong khu vực được chính quyền địa phương “quy hoạch” và chuẩn bị giao đất.
Ngược lại, với những suất đất dịch vụ đã được mua đi bán lại quá nhiều lần, đặc biệt là chưa đóng tiền hạ tầng, thì dù rẻ mấy, nhà đầu tư vẫn tránh xa.
Nguyên Minh /Đầu tư chứng khoán
Bình luận