Giá căn hộ TP.HCM giảm 16 triệu đồng/m² sau mở rộng, vốn vào nhà đất dịch chuyển

Báo cáo tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị - Siêu cơ hội”, ngày 25/8 tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết giá căn hộ bình quân tại TP.HCM sau mở rộng không gian địa lý giảm từ 92 xuống 76 triệu đồng/m².

TP.HCM mở rộng khiến thị trường bất động sản có thêm quỹ đất, nguồn cung và lựa chọn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua. Bình Dương nổi lên là điểm sáng nhất.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, khu vực Bình Dương nguồn cung căn hộ chào bán mới chiếm tới 79% trong tổng số 6.573 căn của toàn thị trường siêu đô thị TP.HCM.

Trong khi đó, khu vực TP.HCM (cũ) chỉ đóng góp khoảng 13%, do sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển dự án gia tăng tại khu vực lõi trung tâm. Việc tích hợp các vùng giáp ranh sau sáp nhập đã giải bài toán nguồn cung cho Thành phố, thị trường thêm nhiều sản phẩm với phân khúc giá hợp lý và dễ tiếp cận hơn cho đa số người dân có nhu cầu ở thật.

Thay đổi đáng chú ý nhất trong dịch chuyển dòng vốn do thay đổi cấu trúc của siêu đô thị và cách người dân lựa chọn nơi ở tại TP.HCM. Thành phố đang chuyển mạnh từ mô hình tập trung vào khu trung tâm sang các cực phát triển mới, gắn với hạ tầng giao thông, đô thị vệ tinh và TOD.

Mỗi khu vực có thể hình thành lợi thế riêng thu hút người dân. Xu hướng dài hạn sẽ là sự hình thành những đô thị đa chức năng, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, mua sắm, học tập và giải trí trong cùng một không gian.

Về mặt mặt bằng giá, dữ liệu CBRE ghi nhận trong quý 2, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình của thị trường TP.HCM đạt 76 triệu đồng/m², giảm tương đương giảm 16 triệu đồng/m² so với mức 92 triệu đồng trước đó.

Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình đạt mức 62 triệu đồng/m2 (riêng khu vực TP.HCM cũ vẫn duy trì ở mức cao - 69 triệu đồng/m²), đạt mức tăng trưởng 26% theo năm.

Song song với thị trường nhà ở, phân khúc bất động sản công nghiệp tại TP.HCM ghi nhận bước tăng trưởng đột biến. Tổng diện tích đất công nghiệp của toàn thành phố đã tăng gấp 6,2 lần, từ 2.500 ha lên 15.500 ha.

Quy mô này giúp TP.HCM sẵn sàng đón nhận các dòng vốn FDI thế hệ mới, mở ra dư địa phát triển cho các tập đoàn đa quốc gia và hệ sinh thái logistics hiện đại, đặc biệt trên trục kết nối Thủ Thiêm - Long Thành - cảng biển Cái Mép.

Metro sẽ tái phân bổ giá trị bất động sản TP.HCM

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, cấu trúc siêu đô thị đa trung tâm đang tạo tiền đề cho nhiều phân khúc bất động sản tạo bứt phá. Trong đó, mô hình phát triển đô thị TOD quanh các ga metro cùng hành lang các tuyến đường Vành đai 3 và Vành đai 4 sẽ là tâm điểm hút dòng vốn lớn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, không gian du lịch sinh thái và đô thị biển tại Cần Giờ, Hồ Tràm, hay phân khúc căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực tại các cực tăng trưởng phía Bắc như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) luôn duy trì sức hút bền vững.

Việc theo sát quy hoạch hạ tầng giao thông, đa dạng hóa danh mục tài sản và chú trọng nền tảng pháp lý của dự án sẽ là những yếu tố quyết định để nhà đầu tư bảo toàn và gia tăng giá trị vốn trong dài hạn.

Tuy nhiên, chuyên gia này khuyến nghị các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi tư duy, chuyển từ chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn sang “đầu tư giá trị” dài hạn và không kỳ vọng quá nhiều và metro.

“Việc tăng giá bất động sản quanh các tuyến metro, nhất là quanh các nhà ga thời gian qua là tăng giá trong kỳ vọng. Điển hình như năm ngoái, một số dự án quanh Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã tăng đến 20%, nhưng đến nay đang giảm xuống. Trong thời gian, sức nóng này sẽ hạ nhiệt”, bà Dung nói.

Ông Nguyễn Đỗ Dzũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế EnCity, cho rằng từ góc độ bất động sản, hạ tầng có xu hướng tái phân bổ giá trị, thay vì làm giá tăng đồng đều. Những khu vực có kết nối tốt, quỹ đất phù hợp và được phát triển đồng bộ sẽ có lợi thế hơn. Vành đai 3, đặc biệt tại các đầu mối kết nối với metro, có thể hình thành những trung tâm phát triển mới.

Trong đó, metro không chỉ rút ngắn thời gian đi lại mà còn mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở. Ông cho rằng giá trị lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian đi lại mà còn mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở.

“Điều quan trọng với TP.HCM không phải chỉ là có thêm từng tuyến đường hay metro, mà là kết nối chúng thành một mạng lưới, để các khu vực có thể bổ trợ cho nhau và cùng tạo ra giá trị mới”, ông Dzũng cho biết.

Tiến sĩ Trần Đình Thiên ví Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua và quy hoạch TP.HCM tầm nhìn 100 năm như hai “tuyến mở” cho tương lai Thành phố. Nếu quy hoạch mở rộng không gian và định hình không gian phát triển mới, thì Luật tạo ra cách tiếp cận về quyền chủ động tương xứng với không gian và yêu cầu phát triển đó.

Ông cũng chỉ ra 3 bài toán căn bản kiến tạo một siêu đô thị: Thứ nhất, tổ chức không gian đa cực. Xóa bỏ mô hình “một trung tâm và nhiều vùng vết bớt”, phân định rõ vai trò tài chính, công nghiệp, logistics, cảng biển để tạo sự tương hỗ thay vì cạnh tranh phân tán.

Thứ hai là phát triển đô thị TOD và thứ ba là quản trị thông minh, chuyển từ ứng phó thụ động sang dự báo, tự điều chỉnh bằng dữ liệu và công nghệ.