Đô thị hoá thách thức bất động sản công nghiệp

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa thông tin về tình hình bất động sản công nghiệp trong thời gian qua.

Theo VARS, trong những năm gần đây, nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu... thì bất động sản công nghiệp đang vươn lên mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế quốc gia, cải thiện cơ sở hạ tầng và tạo ra nhiều cơ hội việc làm.

Giá đất từ 3,4 - 4,8 triệu đồng/m2

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tính đến hết quý 1/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng gần 130.000 ha.

Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút hơn 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD.

Tính đến hết năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu ở Vùng Đông Nam Bộ và Vùng đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong khu công nghiệp trên cả nước

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các khu công nghiệp đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm.

Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê đất khu công nghiệp trung bình đạt 135 USD/m2/chu kỳ thuê (hơn 3,4 triệu đồng/m2). Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê (gần 4,8 triệu đồng/m2). Mỗi chu kỳ thuê không kéo dài quá 70 năm.

Như vậy, doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp có diện tích khoảng 5.000 m2 sẽ phải chi từ 17 – 24 tỷ đồng/chu kỳ thuê, tùy vào vị trí.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất, thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5,6 USD/m2/tháng.

Thuận lợi và thách thức

Đại diện VARS cho biết, Việt Nam có môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và các chính sách ưu đãi thuế hấp dẫn nên được nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là từ Trung Quốc cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

“Chính phủ đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào việc nâng cấp hạ tầng giao thông, logistic như hệ thống cảng biển, sân bay và mạng lưới đường bộ, giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp và các thị trường tiêu thụ trong và ngoài nước. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam bùng nổ”, đại diện VARS thông tin.

Tuy nhiên, VARS đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dư địa tăng trưởng nhưng cũng đối diện với nhiều thách thức. 

Theo đó, các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và sự cạnh tranh cao về đất đai.

Cơ sở hạ tầng ở các tỉnh Đông Nam Bộ mặc dù đã có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các khu công nghiệp.

Chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn​.

Tại các khu công nghiệp đã diễn ra việc thiếu hụt lao động trình độ cao, quản lý môi trường còn nhiều hạn chế​. Do đó, VARS đề xuất, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư, nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp.

Chính phủ cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ "dân số vàng".

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường. Đồng thời tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài cũng như tăng cường hợp tác quốc tế sâu rộng.