Trước việc ngày càng có nhiều các công ty bất động sản phải đóng cửa, có đại gia phải bán nhà, bán xe, thậm chí có người còn lâm vào vòng lao lý. Mới đây nhất là vụ bắt giữ ông Nguyễn Hoàng Long - Chủ tịch Vina Megastar đang khiến dư luận xôn xao vì không biết số phận của các dự án do công ty này thực hiện sẽ đi đâu về đâu.
Nguyên nhân do thị trường đi xuống, do kinh tế khó khăn thì đã rõ, nhưng theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên nhân chủ quan chính là lối làm ăn chộp giật đã khiến cho nhiều đại gia phải “ngã ngựa” như thời gian gần đây.
Liên tiếp đại gia "ngã ngựa"
- Thời gian gần đây liên tục xuất hiện thông tin về việc nhiều ông chủ của doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ phải phá sản, ôm nợ nần, thậm chí đã có người bị rơi vào vòng lao lý. Phải chăng do tình hình của thị trường bất động sản đã đến lúc “báo động đỏ”?
Bối cảnh kinh tế khó khăn chung chỉ là một phần. Tôi cho rằng, nguyên nhân chính là do lối làm ăn chộp giật của các doanh nghiệp.
GS. Đặng Hùng Võ
Không ít các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam năng lực tài chính yếu, dùng nguồn vốn chính là đi vay ngân hàng. Trong khi đó, lãi suất lại cao, có thời kỳ lên đến gần 30%. Với mức trả lãi này, nếu không đẩy giá nhà lên cao thì chắc doanh nghiệp cũng khó có thể lãi được.
Tôi cho rằng, việc “ngã ngựa” là chuyện tất yếu với những doanh nghiệp làm ăn chộp giật. Giống như một đoàn ngựa đang phi rất nhanh thì đột nhiên dừng lại, không ngã mới là lạ.
Trước kia, khi thị trường “sốt nóng”, nhiều ông chủ phất lên nhờ bất động sản, trở thành các đại gia, tiêu tiền không tiếc tay, đổi xe, đổi nhà như thay áo, lúc nào xung quanh cũng đầy chân dài bu bám. Thì nay, thị trường đi xuống, họ phải chấp nhận thôi.
- Nhưng câu chuyện của thị trường bất động sản Việt Nam không đơn giản là “ai làm nấy chịu”. Khi các đại gia “ngã ngựa”, số phận của các dự án sẽ chưa biết đi đâu về đâu và các khách hàng cũng sẽ chịu thiệt?
Tôi xin nói là khách hàng mua dự án từ giai đoạn trước những người có nhu cầu thực là rất ít, chủ yếu là mua để đầu cơ. Vì đa số các dự án thực hiện trong giai đoạn này là dự án trung bình và giá cao, nên chủ yếu dân buôn bất động sản, muốn tìm kiếm lợi ích từ thị trường. 
Bây giờ thực chất mọi việc vẫn chỉ đang nằm im, xem có gì có thể giải cứu được thì giải cứu. Từ nay đến cuối năm, tính kịch liệt sẽ bùng bổ vì vấn đề vốn bao gồm nợ xấu, nợ đọng vẫn chưa được giải quyết. 
GS. Đặng Hùng Võ
Cái chết của họ là vì lợi nhuận, nên coi thường pháp luật, không đánh giá và tìm hiểu kỹ về dự án, năng lực chủ đầu tư. Họ coi thị trường như một bức tranh màu hồng, siêu lợi nhuận, vì vậy tính rủi ro trong các thương vụ mua bán này cũng rất cao.
Tôi cho rằng đã là đầu tư thì thắng – thua là chuyện bình thường. Trước đây họ có thể kiếm được lợi ích từ thị trường, thì nay thị trường khó khăn, họ phải chấp nhận thôi.
- Tất nhiên khách hàng cũng có lỗi, nhưng điều đó không có nghĩa chủ đầu tư cứ thu tiền rồi bỏ mặc dự án?
Đúng vậy. Như tôi đã nói ở trên, nhiều chủ đầu tư Việt Nam luôn nuôi dưỡng tư tưởng làm ăn chộp giật. Khi có dự án thì huy động vốn của người dân, vay tiền ngân hàng. Có tiền thì lại không xây dựng mà đem đi đầu tư dự án khác, rồi lại bán,…Và cuối cùng tiền của khách hàng đi đâu và bỏ vào túi ai thì chỉ còn cách “bắc thang lên hỏi ông trời”.
Thị trường bất động sản Việt Nam và một số nước có cơ chế chuyển đổi không có một lộ trình hợp lý để dẫn dắt người mua, tất cả chỉ tập trung vào việc có tiền để đầu tư.
Quản lý nhà nước cũng không chuyên nghiệp, không dẫn dắt được thị trường. Nhà đầu tư chỉ chăm chăm vào lợi nhuận. Ai cũng nghĩ 1 năm tới lợi nhuận sẽ rất nhiều.
Câu chuyện huy động vốn rồi chiếm dụng vốn ở Việt Nam dường như quá dễ dàng. Chỉ khi thị trường bất lợi nó mới thể hiện tính 2 mặt, sống dao thành lưỡi dao.
- Chủ đầu tư thì “ngã ngựa”, tài sản còn lại chưa biết có đủ để trả nợ không, vậy khách hàng phải làm thế nào để lấy lại được tiền của mình?
Sẽ có 3 kịch bản có thể xảy ra. Hoặc là chủ đầu tư cùng khách hàng sẽ bắt tay nhau vượt qua khó khăn. Thực tế cũng có một số dự án khách hàng chấp nhận đóng tiền trước tiến độ để chủ đầu tư có tiền hoàn thiện dự án.
Kịch bản thứ hai thì xấu hơn và thực tế đã xảy ra phổ biến suốt gần 2 năm qua. Đó là khách hàng đấu tranh với chủ đầu tư. Đấu tranh có thể bằng hình thức biểu tình hoặc kiện nhau ra tòa. Thậm chí dùng cả xã hội để xử nhau.
Kịch bản thứ 3 có lẽ đang diễn ra phổ biến nhất. Chủ đầu tư phó mặc cho khách hàng, còn khách hàng thì chấp nhận chờ đợi cho thị trường tốt lên.
Xu hướng phá sản sẽ gia tăng
- Tâm lý chờ đợi có lẽ cũng chỉ có giới hạn vì theo như đánh giá của các chuyên gia, thị trường chưa biết đến bao giờ sẽ “ấm” lên?
Tôi cho rằng bi kịch thực sự của bất động sản Việt Nam sẽ rơi vào cuối năm nay. Sẽ còn nhiều đại gia bất động sản “ngã ngựa” hơn nữa.
Bây giờ thực chất mọi việc vẫn chỉ đang nằm im, xem có gì có thể giải cứu được thì giải cứu. Từ nay đến cuối năm, tính kịch liệt sẽ bùng bổ vì vấn đề vốn bao gồm nợ xấu, nợ đọng vẫn chưa được giải quyết.
Thị trường sẽ tiếp tục vỡ vì bất động sản giá cao tồn đọng vẫn còn nguyên, chưa chuyển đổi được công năng.
Câu chuyện giải quyết nợ xấu sẽ là câu chuyện của nhiều người có tiền tìm cách giải quyết lẫn nhau nhằm đảm bảo an toàn tài sản của mình.
Việc giải quyết nợ xấu ngay cả khi giao cho công ty quản lý nợ cũng không giải quyết được câu chuyện của những người góp vốn khi chủ đầu tư chính không có tiền để trả.
Một trong những giải pháp mà nhiều doanh nghiệp hiện nay buộc phải chấp nhận làm để tồn tại là hạ giá nhà
- Vậy theo ông từ nay đến cuối năm sẽ có làn sóng hạ giá nhà mới không?
Tôi cho rằng ở phân khúc nhà giá rẻ sẽ khó hạ thấp hơn mức như hiện nay, tức là dưới 15 triệu đồng/m2, trừ khi áp dụng công nghệ xây dựng mới.
Còn ở phân khúc giá cao thì tùy theo chủ đầu tư và cung – cầu thị trường quyết định.
Từ nay đến cuối năm, xu hướng phá sản cũng sẽ gia tăng. Ở các nước có hệ thống pháp luật lành mạnh thì phá sản người mua vẫn không bị thiệt hại. Nhưng hệ thống pháp luật ở Việt Nam chưa hoàn thiện, nên rất có thể khách hàng sẽ là người bị thiệt.
Xin cảm ơn ông!
Châu Anh (thực hiện)
Bình luận