Đề xuất bỏ quy định ngân hàng bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở tương lai

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến.

Trong đó, đáng chú ý là đề xuất xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số “bất cập, hạn chế” và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Cụ thể “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Tuy nhiên, theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Đó là làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Đồng thời, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu.

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

HoREA còn cho rằng có dấu hiệu quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại. Bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Cùng với đó, ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro.

Quy định này đã làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Ngoài ra, cũng có thực tế là phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng. Nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

“Quy định này có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng. Nhưng trên thực tế 7 năm qua đã cho thấy, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định tại Thông tư 39”, văn bản của HoREA nêu.

Theo đánh giá của HoREA, trong các năm qua, có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

"Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại nên cần bỏ", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.