Đấu giá đất Thủ Thiêm: Ủy ban Kinh tế chỉ ra chiêu trò thổi giá

Giá trúng cao ngất ngưởng: Bên bỏ cọc, bên chậm nộp tiền

Ủy ban Kinh tế vừa có báo cáo rà soát việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó đề cập nhiều về vụ đấu giá đất Thủ Thiêm.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng: Đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất tính đến nay, với tổng giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá.

Xét dưới góc độ đấu giá tài sản thì việc các doanh nghiệp trung đấu giá với giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm trong vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã tối đa hóa khoản thu ngân sách nhà nước. Trường hợp các doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ phải chịu chế tài mất khoản tiền đặt cọc lớn, khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước.

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đánh giá, quy định trên dễ dẫn đến tình huống công ty trúng đấu giá chịu mất khoản tiền đặt cọc, không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, khi đó kết quả đấu giá sẽ bị hủy bỏ.

Trên thực tế, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12, chịu mất tiền đặt cọc. UBND TP.HCM đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của lô đất 3.9 và lô đất 3.12.

Cho đến nay, cũng chưa có thông tin về việc 2 doanh nghiệp còn lại là Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

“Cho dù công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay sẽ đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cũng phát sinh một số vấn đề cần quan tâm”, Ủy ban Kinh tế đánh giá.

Cụ thể, trường hợp công ty trúng đấu giá thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử đụng đất theo kết quả trúng đấu giá, mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm nói riêng, tại TP.HCM nói chung, sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, làm nảy sinh một số vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực,

Đối với thị trường bất động sản, trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc các dự án sẽ thực hiện thu hồi đất để giải phóng mặt bằng sau này.

Các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá. Trường hợp nhà đầu tư đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản; các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án nhà ở có giá bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng có thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả, tiếp tục gia tăng tình trạng mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và nhà ở thu nhập thấp.

“Giá nhà ở tăng sẽ gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp và trung bình trong việc tiếp cận nhà ở”, Ủy ban Kinh tế lo ngại.

Việc tăng giá đất cũng sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…

Chiêu trò “thổi giá”

Theo Ủy ban Kinh tế, trường hợp công ty trúng đấu giá đơn phương xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trước hết, vẫn nảy sinh những vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đối với toàn xã hội; đồng thời, đây có thể chính là hình thức “thổi giá” của doanh nghiệp nhằm lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đó hoặc các doanh nghiệp có liên quan đang kinh doanh tại TP.HCM và các khu vực lân cận.

Lợi dụng để đánh bóng hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.

Cơ cấu lại các khoản nợ tại các tổ chức tín dụng thông qua việc ký lại các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sẽ định giá lại theo hướng tăng giá trị thế chấp), tiềm ẩn nguy cơ rối loạn, đổ vỡ hệ thống tín dụng, ngân hàng nếu không được các cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ.

Việc doanh nghiệp trung đấu giá đơn phương hủy bỏ hợp đồng trúng đấu giá có thể làm cho giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm bớt sốt ảo, dần dần trở về giá trị thực nhưng cũng tạo khó khăn cho địa phương trong việc tổ chức đấu giá lại và đấu giá các lô đất tiếp theo.

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chỉ ra nguyên nhân của các hạn chế, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đó là quy định chưa rõ ràng, chưa cụ thể về các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Tiền đặt trước xác định theo giá khởi điểm được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, trong khi giá trúng đấu giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, nên chưa ràng buộc được trách nhiệm thanh toán tiền sử dụng đất của doanh nghiệp trúng đấu giá.

Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như trong trường hợp của Thủ Thiêm) có thể bị các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như “thổi giá” bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...

Đối với Lô đất 3-5, Diện tích lô đất đấu giá: 6.446 m. Giá khởi điểm: 578,042 tỷ đồng. Người trúng đấu giá là Công ty cổ phần Dream Republic. Giá trúng đấu giá là 3.820 tỷ đồng (bằng 660% giá khởi điểm).

Lô đất 3-8 có diện tích là 8.568 m. Giá khởi điểm: 1.018,594 tỷ đồng. Người trúng đấu giá: Công ty cổ phần Sheen Mega. Giá trúng đấu giá: 4.000 tỷ đồng (bằng 392,7% giá khởi điểm).

Lô đất 3-9, diện tích lô đất đấu giá là 5009 m. Giá khởi điểm: 728,6 tỷ đồng. Người trúng đấu giá: Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh. Giá trúng đấu giá là 5.026 tỷ đồng (bằng 689,8% giá khởi điểm).

Lô đất 3-12, Diện tích lô đất đấu giá là 10.059 m. Giá khởi điểm: 2.942 tỷ đồng. Người trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt. Giá trúng đấu giá: 24.500 tỷ đồng (bằng 832,76% giá khởi điểm).