Cơn 'sốt đất' có dấu hiệu hạ nhiệt

Trong hơn 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) sốt xình xịch với việc giá đất tại nhiều tỉnh, thành thiết lập một mặt bằng cao mới, nơi tăng thấp nhất cũng từ 7-9%, có những khu vực lên tới hơn 100%.

Tuy nhiên, có vẻ việc chính quyền các địa phương vào cuộc "dẹp trận" đã khiến cơn sốt đất "hạ nhiệt". 

Giá giảm nhanh, ồ ạt bán đất 'cứu' vốn

Tại một dự án tại Phổ Yên (Thái Nguyên) được biết từ trước Tết Nguyên đán đến đầu tháng 4/2021 luôn tấp nập khách đến giao dịch. Một môi giới tên Tuấn cho biết, có những ngày sàn giao dịch của anh chốt thành công cả chục căn. Đặc biệt, những lô góc đẹp được khách mua đi bán lại đến 4 - 5 lần. Mỗi lần giao dịch giá lại được đẩy lên từ 0,5 đến 1 triệu đồng/m2.

"Mỗi lô góc có diện tích 150 m2, sau mỗi lần "lướt", nhà đầu tư được lời từ 100 - 200 triệu đồng. Lô đất có giá gốc 12 triệu đồng/m2, nhưng sau đó giá đã đẩy lên 16 - 17 triệu đồng/m2", Tuấn nói.

Tuy nhiên, môi giới này cũng cho biết, khoảng 2 tuần gần đây, giao dịch rất chậm, rất ít khách đến xem dự án. Nhiều nhà đầu tư muốn bán lại kiếm lời hiện cũng khó khăn.

"Thị trường đang chững lại do mức giá đã bị đẩy lên khá cao. Nếu chị muốn bán lướt thời điểm này thì hơi khó, phải nuôi một thời gian nữa thì mới bán được giá. Dự án vị trí đẹp, nên trong dài hạn đầu tư vẫn có lời", Tuấn tư vấn cho khách.

Anh Nguyễn Trung Kiên (phố Trần Quý Kiên, quận Cầu Giấy) cách đây 2 tháng  đầu tư vào khu đất đấu giá thôn Đồng Húc, xã Đại Đồng (Tiên Du, Bắc Ninh). Thời điểm cuối tháng 2/2021, anh Kiên đầu tư lô đất 100 m2, giá 23,5 triệu đồng/m2. Chỉ sau 2 tuần, có khách hàng đã trả lên 26 triệu đồng/m2. Nhưng với kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng, anh Kiên chưa bán ngay. Mới đây, khi có thông tin các bộ ngành và UBND tỉnh Bắc Ninh vào cuộc để chặn cơn sốt đất, anh đã nhờ môi giới rao 2 tuần mới có khách mua, nhưng giá hiện chỉ còn 24,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, chị Bùi Thị Lan (Đốc Ngữ, quận Ba Đình), hồi đầu năm 2020 đã mua 5 lô đất nền tại một số dự án gần Khu công nghiệp Đồng Văn (Hà Nam), lô thấp nhất giá 1,6 tỷ đồng, lô cao nhất 3,2 tỷ đồng. Ngay sau Tết Nguyên đán 2021, có khách trả chênh mỗi lô từ 700 triệu - 1,5 tỷ đồng nhưng chị chưa muốn bán. Thấy thị trường gần đây có dấu hiệu hạ nhiệt, chị vội nhờ môi giới đẩy được 5 lô đất này, nhưng số tiền chênh chỉ còn từ 400 triệu - 1 tỷ đồng/lô.

Ai dễ "chết" khi đất hết sốt?

Trong cơn sốt đất giai đoạn 2010-2011, nhiều nhà đầu tư luôn kỳ vọng nếu mua giá cao sẽ tiếp tục bán giá cao, nhưng không thể lường trước được thị trường chỉ nằm trong tay một số “tay to” tranh thủ thổi giá, đẩy giá và nhanh chóng rút ra. Chỉ những người đầu tư F0 đi sau là chịu cảnh phải "chôn vốn".

Thực tế cho thấy, giá đất nền của những dự án có quy hoạch chi tiết, có pháp lý đầy đủ, do các doanh nghiệp xây dựng bán thì có mức tăng vừa phải. Chỉ những dự án chưa có pháp lý thì các nhà đầu cơ mới có cơ hội thổi giá, đẩy giá.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, các nhà đầu tư "chết vì sốt đất" là do chạy theo đám đông nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm, đồng thời họ thường dùng đòn bẩy tài chính, cắm nhà…để gia nhập cuộc chơi vì niềm tin quá lớn. Kẻ thắng trong các cơn sốt đất chỉ có nhóm tạo sốt, cò mồi và số ít người may mắn.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group chia sẻ, bài học sau những cơn sốt diễn ra trước đó đã khiến rất nhiều người bị chôn vốn, thất thoát tiền bạc, thiệt hại rất lớn. Khi thị trường tăng nóng, có rất nhiều người cầm nhà đi vay ngân hàng, cầm sổ tiết kiệm rút tiền ra để mua đất… 

Theo đánh giá của LDG, cứ 100 người tay ngang nhảy vào cơn sốt theo tâm lý đám đông thì đến 80 người “chết”, chỉ có 20 người thu được tiền theo chủ đích. Các đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất không phải bỏ ra quá nhiều tiền mà vẫn có thể "tạo sóng" thị trường để trục lợi.

“Trong khi đó, đứng ở phía doanh nghiệp không hề được gì từ cơn sốt đất, thậm chí còn khổ vì sốt đất”, ông Khang nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho biết, hậu quả từ những cơn sốt giá đất trước đây vẫn còn đến nay. Khi cơn sốt đi qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Chưa kể, sau những cơn sốt đất, đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Rủi ro hiện nay đến từ các nhà đầu tư F0 đa phần mua theo tâm lý đám đông, trong khi non về kiến thức, kinh nghiệm nên dễ mắc bẫy trong cơn sốt đất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng đã từng cảnh báo, đất mà không có đầu tư xây dựng sẽ không có giá trị. Bởi khi vào thực hiện dự án, doanh nghiệp đó sẽ không dám làm nếu tính chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.

“Đối với đất ruộng, đất nông nghiệp chắc chắn sẽ bị tụt giá nếu có sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Còn đất thổ cư trong dân, có sổ đỏ mà giai đoạn vừa rồi có sự tăng giá theo tỷ lệ bất hợp lý, sớm muộn sẽ có sự điều chỉnh giảm xuống. Giá tăng mà giao dịch không có thì giá sẽ sớm quay trở lại mức ban đầu”, ông Đính nhận định.

Theo giám đốc một sàn giao dịch lớn tại Vân Đồn (Quảng Ninh), chính quyền một số địa phương đang vào cuộc để "hạ nhiệt" thị trường. Tới đây, những sản phẩm không phù hợp do "tạo sóng" sẽ dừng lại và giảm giá trị, thanh khoản khó, chỉ còn lại sản phẩm bất động sản có dòng tiền bơm vào đầu tư xây dựng hạ tầng và các công trình lớn mới tăng trưởng ổn định.