Chuyên gia 'mổ xẻ' nguyên nhân khiến chung cư bình dân khan hiếm?

Mới đây, tại buổi công bố số liệu thị trường BĐS quý I/2020 của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, thông tin cho thấy thị trường BĐS cả nước sụt giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng quan tâm giảm ở cả 3 phân khúc, trong đó phân khúc bình dân chỉ giảm nhẹ 6% so với quý IV/2020, trung cấp giảm 15%, cao cấp giảm 20%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tính riêng tại TP.HCM, mức độ quan tâm phân khúc bình dân giảm ít nhất trong 3 phân khúc. Trong khi phân khúc cao cấp và trung cấp giảm trên 25%, thì phân khúc bình dân chỉ giảm 13%. Giá của 3 phân khúc đều tăng nhẹ.

Còn tại Hà Nội, mức độ quan tâm của thị trường chung cư giảm ít hơn thị trường TP.HCM, trong khi phân khúc cao cấp và trung cấp giảm 10%, thì phân khúc bình dân tăng nhẹ 6%.

Loại hình BĐS chung cư có mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm ít nhất so với các loại hình BĐS khác, trong đó phân khúc bình dân có mức độ quan tâm giảm 6% so với quý trước, thấp hơn loại hình trung cấp (-15%) và cao cấp (-20%).

Mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM giảm 16% trong khi Hà Nội tăng 1% so với quý trước. Giá bán cả hai thị trường không tăng trưởng.

Về thị trường chung cư thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, tại thời điểm này, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đang “méo mặt” vì chung cư phân khúc trung - cao cấp. Trước đó mua với giá từ 38 – 45 triệu đồng/m2, nay bán lại chắc chắn lỗ.

Hồi quý IV/2019, ông Đính cũng nhìn nhận phân khúc bình dân gần như “biến mất” trên thị trường BĐS, vì không có nguồn cung nào ra hàng, chỉ còn một vài dự án đang mở bán sẵn từ các quý trước.

Về nhu cầu nhà ở, theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phân khúc chung cư bình dân lúc nào cũng khan hàng, đắt khách, nhu cầu người dân lúc nào cũng cần. Do đó, đây là phân khúc khuyến khích các nhà phát triển BĐS đầu tư xây dựng.

“Doanh nghiệp phát triển BĐS nên chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn luôn có tỷ lệ hấp thụ cao, cho dù hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm”, ông Đính nhấn mạnh.

Một chủ đầu tư BĐS lớn lý giải sự thiếu vắng phân khúc nhà ở bình dân và giá BĐS không có dấu hiệu giảm, mặc dù trong tâm dịch. Theo đó, có 4 yếu tố cấu thành nên giá của một sản phẩm bán ra thị trường, nhưng 4 yếu tố này hầu như không giảm, thậm chí còn tăng, nên giá BĐS không thể nào giảm, cũng đồng nghĩa với việc khó có nhà ở bình dân và giá rẻ.

Đầu tiên là quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.

Sau đó là chi phí xây dựng, so với 3 - 4 năm trước, mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.

Mặt khác chi phí tài chính, chi phí này cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án. Khi kéo dài như vậy, chi phí đi vay và chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để BĐS có thể giảm giá sâu được.

Cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư/nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có một yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá BĐS đi xuống.