Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel: Nhiều vướng mắc vẫn cần gỡ

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội nhận xét, Nghị định 10/2023/NĐ-CP được Chính phủ ban hành sẽ giúp thị trường condotel hồi phục và phát triển sau thời gian dài đóng băng. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ, các dự án vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung khi nộp hồ sơ. Đây có thể là việc rất khó khăn đối với nhiều dự án.

Bởi việc xác định nghĩa vụ tài chính thường rất phức tạp và kéo dài. Có những dự án phải điều chỉnh quy hoạch, buộc phải xác định lại nghĩa vụ tài chính để nộp thêm tiền. 

Việc xác định nghĩa vụ tài chính ban đầu đã rất mất thời gian thực hiện nên khi điều chỉnh, phải xác định lại cũng mất thêm một khoảng thời gian dài nữa. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã phải chờ đợi rất lâu, có đơn vị chờ vài năm vẫn chưa thể nộp tiền.

“Dẫn chứng rõ nhất của việc này là nhiều dự án hiện nay dù đã vận hành nhiều năm nhưng vẫn chưa tính xong tiền đất bổ sung. Vì thế tôi cho rằng người mua nào hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện thì nên được cấp sổ đỏ trước, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng”, vị này nói.

Theo luật sư Nguyễn Hưng, Giám đốc Công ty luật TNHH Phúc Khánh Hưng, Nghị định 10 đã tạo khung pháp lý cơ bản cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các bất động sản du lịch. Cùng với điều đó, quyền lợi của nhà đầu tư cũng được pháp luật bảo vệ và tài sản đó có thể tham gia các giao dịch dân sự như cầm cố, thế chấp, góp vốn, tặng cho….

Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề vướng mắc lớn nhất là đưa chủ trương chính sách vào cuộc sống, tức là phải thực hiện theo quy định của luật đất đai, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng như rất nhiều quy định pháp luật chuyên nghành khác. Trong khi những vấn đề này hiện vẫn là bài toán nan giải với nhiều chủ đầu tư. 

“Tôi cho rằng, để đưa chủ trương mới này vào cuộc sống, cơ quan chúng ta cần nhiều hướng dẫn chi tiết hơn”, luật sư Nguyễn Hưng nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) lại cho rằng, vướng mắc hiện nay là việc cấp "sổ đỏ" cho căn hộ condotel có thời hạn. Vậy câu hỏi đặt ra là: Hết thời hạn trên sổ đỏ thì ai sẽ thu hồi? Chủ đầu hay nhà nước và thuế nộp ra sao? Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc công trình vẫn dùng được nhưng hết thời hạn giao đất sẽ thế nào. Rất có thể khi hết thời hạn trên sổ đỏ thì giá căn hộ condotel sẽ giảm mạnh.

“Vấn đề này cần được làm rõ thì người dân mới yên tâm và xuống tiền vào phân khúc này. Có như thế, thị trường mới ổn định và sôi động lại được”, ông Toản phân tích.

Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần bổ sung quy định về “quyền ưu tiên” của người sử dụng đất được “gia hạn sử dụng đất” khi hết thời hạn sử dụng trong trường hợp mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất không thay đổi.

Hiện nay, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Vì vậy, có nghĩa là Nhà nước có quyền cho hoặc không cho gia hạn sử dụng đất, nên có thể xảy ra khả năng chủ sở hữu căn hộ condotel được gia hạn sử dụng đất hoặc không được gia hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, ông cho rằng, trong hơn 10 năm qua đã có hàng nghìn condotel được "cấp sai" sổ đỏ, công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài" đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận là đã cấp sổ đỏ trái pháp luật. Nhưng Nghị định số 10 chưa quy định "xử lý chuyển tiếp" việc cấp lại sổ đỏ đối với các trường hợp này và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án ondotel.

Ông đề nghị xem xét có "cơ chế đặc thù" để cấp lại sổ đỏ với thời hạn sở hữu condotel gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để khách hàng và chủ đầu tư dự án đỡ bị thiệt thòi. Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.