Cải tạo chung cư cũ chờ sập ở Hà Nội: Chủ đầu tư 'đầu hàng' ngay từ khi bắt đầu

Khó như 'húc đầu vào đá'

Hầu hết các doanh nghiệp, chuyên gia đều thừa nhận rằng, khó khăn lớn nhất trong việc giải bài toán chung cư, tập thể cũ là thỏa thuận đền bù được với người dân. Thực tế, việc đền bù được UBND TP Hà Nội quy định rất rõ, cụ thể, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ).

Tuy nhiên, do việc thỏa thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam phân tích, điều bất hợp lý là người dân không mất tiền xây dựng nhưng lại đòi đền bù gấp đôi, gấp 1,5 lần mới đồng ý. Ngoài ra, trong hệ số đền bù, có những căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2.

“Từ diện tích đền bù lên đến diện tích tối thiểu theo quy chế, ai sẽ trả tiền chênh lệch?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Ông Hiệp lấy dẫn chứng, khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) được xây dựng từ những năm 1960, khu nhà ở này đã có tuổi thọ 58 năm, người dân sống ở khu nhà này rất nguy hiểm, có thể sập bất kỳ lúc nào.

Tuy nhiên, người dân thường cho rằng cải tạo chung cư cũ là việc của Nhà nước chứ không phải việc của dân. Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 - 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có.

“Đề nghị Quốc hội, Chính phủ có quyết định giao cho HĐND cấp tỉnh, theo từng khu vực có hệ số đền bù là bao nhiêu để nhà đầu tư có thể áp dụng. Cải tạo chung cư cũ rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước về ngân sách, nguồn đất tái định cư, nếu không doanh nghiệp sẽ lỗ nặng”, ông Hiệp đề xuất.

Lãnh đạo một doanh nghiệp có ý định cải tạo một chung cư cũ tại Hà Nội cũng cho biết, tâm lý người dân chỉ muốn được tái định cư tại chỗ khiến việc triển khai dự án gặp khó khăn.

Đặc biệt, nhiều chung cư cũ nằm tại các quận trung tâm, trên đất "vàng" nên người dân thường đòi hỏi cơ chế bồi thường lớn, hệ số cao, chưa kể chuyện tầng thấp, tầng cao. 

"Thực tế, hầu hết các khu tập thể cũ tại Hà Nội đều đã xuống cấp nghiêm trọng, dột nát, các căn hộ đều bị cơi nới “chuồng cọp” để tăng diện tích sử dụng. Khi có dự án đền bù, các hộ dân đòi đền bù rất cao, với diện tích đền bù trung bình là căn hộ mới gấp đôi căn hộ cũ; các hộ dân tầng 1 còn yêu cầu có ki-ốt kinh doanh miễn phí nếu công trình có khu trung tâm thương mại. Điều này khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn”, vị này cho biết.

Ngoài hệ số đền bù cao, nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ, chỉ từ 25m2 - 30m2, nhưng cơi nới có khi đến 40 - 50m2 và khi đền bù, người dân vẫn đòi đền bù cả phần diện tích cơi nới này. Nhiều khu nhà tập thể cũ “nát” hiện giá vẫn rất cao, dao động từ 40 - 80 triệu đồng/ m2, đắt gấp đôi so với 1 căn hộ chung cư hạng B (tầm trung). 

Ngoài ra, đa số khu tập thể cũ đều sở hữu vị trí đất vàng, vì vậy, các hộ dân đều muốn tái định cư tại chỗ, không mấy gia đình chấp nhận tái định cư tại các vị trí khác. Bởi lẽ, các vị trí này thường xa xôi và chất lượng nhiều khu nhà tái định cư cũng hạn chế.

Vì vậy, yêu cầu tái định cư tại chỗ của người dân khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí "đầu hàng" ngay từ khi bắt đầu tiếp cận dự án.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay không khác gì “húc đầu vào đá”. Mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8 đến 2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là thành phố lại giới hạn chiều cao, thì không thể làm được.

Việc đầu tư phải đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng, không gây ách tắc, quá tải, nhưng với doanh nghiệp, họ chỉ thực hiện nếu thu được lãi 10% nên sẽ có sự chênh lệch giữa quy hoạch mà chủ đầu tư muốn và quy hoạch được duyệt.

Ông Hiệp đề xuất, thành phố không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. 

Cần có cơ chế rõ ràng

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để đạt được thỏa thuận với người dân, Nhà nước nên sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Giải quyết được vấn đề này sẽ không có xung đột lợi ích với người dân nữa.

"Đây là cơ hội tốt để giảm giá nhà chung cư, giúp cho khả năng tiếp cận nhà chung cư của người dân được tốt hơn do chi phí về đất đai rất rẻ. Trong khi đó, khi dự án đến niên hạn, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới", ông Võ nhận định.

Ông Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị đề xuất, thành phố và các nhà đầu tư phải có phương án giải phóng mặt bằng một cách phù hợp. Có thể mua lại toàn bộ các khu tập thể theo giá thỏa thuận hợp lý với người dân, người dân nhận tiền một lần, cũng có thể thỏa thuận hoán đổi căn hộ… Còn đối với các khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào hoặc gây nguy hiểm cho người dân khi sinh sống, thì thành phố phải kiên quyết di dời.

Ông Chiến cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để cải tạo lại các chung cư cũ xuống cấp, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và đấu giá mời gọi nhà đầu tư.

“Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá", ông Chiến nói.

Ngoài vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, ông Chiến cho biết, lợi ích của nhà đầu tư cũng phải được tính đến.

Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển, hạn chế chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Vì vậy, các nhà đầu tư không thể tìm được cách thu hồi vốn khi gặp phải rào cản này.

Do vậy, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng. Ví dụ, có thể áp dụng hình thức BT (Xây dựng - chuyển giao dự án) tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch, cần công khai hóa để các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia

"Chính vì vậy, đối với những khu vực bị hạn chế số tầng, thành phố có thể dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp đầu tư. Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, chúng ta có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại hẳn lên", ông Chiến nói.

Sẽ sửa Nghị định về cải tạo chung cư cũ

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, mấu chốt trong việc cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam là do Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau hơn 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế.

Theo đó, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư, tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng, lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu, việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống.

“Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư cũ”, ông Võ khẳng định.

Mặt khác, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận.

"Tự ta đang làm khó ta trong phương án giải quyết. Điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế 70% đồng thuận theo phương án đã được thỏa luận kỹ lưỡng, nếu không chấp nhận đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề", ông Võ cho hay. 

Dưới góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết, năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ đề ra các giải pháp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, Bộ phối hợp với các tỉnh lập tổ công tác, Bộ sẽ trực tiếp tham gia. Đồng thời, Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101 về cải tạo chung cư cũ.