Bỏ cọc hàng loạt, đất đấu giá còn 'nóng'?

Mới đây, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai xác định, hết thời gian nộp tiền phiên đấu giá đất với 68 thửa tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao vào ngày 10/8 nhưng chỉ có 13 lô nộp đủ tiền mua. Những lô nộp tiền mua chỉ có giá cao nhất là 55,167 triệu đồng/m2. Những lô đất còn lại, bao gồm lô có giá trúng cao nhất 100,5 triệu đồng/m2 đã không nộp tiền.

Thực tế, hiện tượng "thổi giá" tại các phiên đấu giá bất động sản không phải là mới. Nhiều nhóm đầu cơ tham gia trong các phiên đấu chủ yếu trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó thoát hàng ra để chốt lời. Nếu những lô đất không thể sang tay sớm thì việc bỏ cọc sẽ xảy ra.

Theo ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, sau sự kiện bỏ cọc 80% tại Thanh Oai, có thể thấy thị trường đang có một nhóm đối tượng làm giá, dẫn đến những "cơn sốt" đất ảo ngắn hạn, khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ bị cuốn vào vòng xoáy đua giá mà không nhận ra giá trị thực sự của đất. Điều này sẽ tạo ra sự bùng nổ ngắn hạn nhưng sẽ kéo theo sự suy thoái nhanh chóng khi thị trường điều chỉnh hoặc các nhóm đầu cơ rút lui khỏi thị trường.

"Việc 1 phiên đấu giá có tới 80% nhà đầu tư bỏ cọc, lại là những nhà đầu tư trả giá cao cho thấy vụ việc này đang bị thao túng bởi các nhóm đầu cơ chuyên nghiệp. Các nhóm này thường có sự hợp tác với nhau để tạo ra sóng ảo trên thị trường, thông qua việc trả giá cao trong các phiên đấu giá, nhằm thổi phồng giá đất. Mục tiêu không chỉ là kiếm lợi nhuận từ mảnh đất đấu giá mà còn là tác động đến giá trị của các dự án bất động sản khác trong khu vực. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, các nhà đầu cơ này có thể nhanh chóng thoái vốn tại các dự án liên quan và thu về lợi nhuận lớn từ những nhà đầu tư khác", ông Huy phân tích.

Tuy nhiên, theo ông Huy, sau những sự kiện bỏ cọc lớn, thị trường có thể sẽ đối mặt với một giai đoạn điều chỉnh mạnh. Các cơ quan chức năng và chính sách kiểm soát tín dụng sẽ dần siết chặt, khiến các nhà đầu tư và đầu cơ không còn dễ dàng thao túng giá đất như trước. Điều này sẽ dẫn đến một sự cân bằng hơn trong thị trường đấu giá đất trong thời gian tới.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, việc có đến 55 lô đất có mức giá trúng cao nhất từ 80 – hơn 100 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai bỏ cọc đã cho thấy, những người đấu giá đất trúng chủ yếu là người đầu cơ. Việc tham gia đấu giá đất và đẩy giá lên rất cao của nhóm người này đang làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

“Việc đấu giá đất và thổi giá lên mức rất cao của nhóm đầu cơ đang tạo ra những hệ lụy rất lớn như không chỉ đẩy giá đất nền ở các quận, huyện tại Hà Nội lên mức rất cao mà giá các loại bất động sản khác như chung cư cũng bị đẩy lên mặt bằng giá mới. Giá đất nền mà tăng lên nhanh chóng như thế thì không có lý gì giá chung cư lại không tăng theo cả. Việc này tạo ra sự nhiễu loạn trên thị trường bất động sản chứ không chỉ có đất nền", ông Thịnh nói.

Cũng theo ông, hệ lụy là gây khó khăn cho người có nhu cầu thực, cho các chủ đầu tư trong quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Tệ hơn nữa là tạo ra các áp lực, khó khăn cho Chính phủ trong hoạt động quản lý, thực thi các chính sách pháp luật về đất đai. Nhà nước sẽ khó khăn hơn trong việc thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng vì giá đất đã được thổi lên nhiễu loạn.

Trước việc hàng loạt các địa phương đang có kế hoạch tổ chức đấu giá đất hiện nay, để hoạt động này đi vào ổn định và phù hợp thực tế, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cần điều chỉnh một số khâu. Đầu tiên là việc địa phương tổ chức đấu giá đất phải tiến hành xác định lại mức giá khởi điểm sát với giá thị trường. Từ đó mức giá đặt cọc sẽ được nâng lên.

Cùng với đó, cần có thêm các điều chỉnh kỹ thuật. Chẳng hạn việc đặt cọc phải được hoàn thành trước khi phiên đấu giá diễn ra. Đấu giá xong thì khoảng 15 ngày, người trúng đấu giá phải nộp tiền chứ để 90 ngày như trước kia hay một số địa phương đang áp dụng 30 ngày như hiện nay là quá dài. 

Đồng thời, phải có thêm các quy định, người trúng đấu giá đất sẽ là người đứng tên trong sổ đỏ và đất đấu giá phải sau một thời gian chẳng hạn từ 3 – 5 năm mới được mua đi bán lại. Có thể xây dựng thêm các quy định nữa như trong khoảng thời gian từ 3 – 5 năm, anh phải xây nhà theo quy hoạch đã được phê duyệt. 

"Với các điều chỉnh như thế này mới có thể hạn chế được các đối tượng đầu cơ tham gia đấu giá đất làm nhiễu loạn thị trường”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị.

Ông Lê Hồng Phúc, Trưởng phòng Quản lý Dự án và Phát triển quỹ đất thuộc Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai cũng chia sẻ: Sau phiên đấu giá với số lượng người tham gia kỷ lục, đơn vị và chính quyền địa phương thực sự đau đầu và rất vất vả. Tưởng chừng như phiên đấu giá thành công, nhưng thực tế chỉ có 13/68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khiến số tiền thu về chỉ đạt 20% so với dự kiến. Thời gian đấu lại chưa xác định được thời điểm, khiến ngân sách địa phương gặp khó.

Ông Phúc cho rằng, để tránh lặp lại kịch bản xấu này trong tương lai, thành phố cần xem xét lại bảng giá đất khu vực Thanh Oai, đồng thời áp dụng công cụ thuế đối với các khách hàng trúng đấu giá. 

"Trong vòng 24 tháng, những lô đất trúng đấu giá không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng phải tính thuế, phí dựa trên giá đấu trúng. Điều này sẽ giúp hạn chế đầu cơ và làm ổn định thị trường," ông Phúc kiến nghị.

Ông Nguyễn Quang Huy đề xuất, ngoài việc thu hồi tiền cọc, cần áp dụng các biện pháp xử phạt hành chính mạnh mẽ hơn đối với những nhà đầu tư bỏ cọc. Ví dụ, tùy vào mức độ vi phạm, có thể áp dụng các mức phạt từ 30% đến 200% giá trị tiền cọc. 

Điều này sẽ tạo ra rào cản đối với những hành vi đầu cơ không lành mạnh, đảm bảo rằng chỉ những nhà đầu tư có kế hoạch tài chính vững chắc mới tham gia đấu giá, các nhà đầu tư bỏ cọ sẽ có thể không được tham gia có thời hạn hay vĩnh viễn về việc tham gia đấu giá trong tương lai.

Trước tình hình hàng loạt phiên đấu giá đất ở các khu vực ngoại thành Hà Nội có mức giá cao bất thường, Bộ Xây dựng mới đây đã có công văn yêu cầu các địa phương khẩn trương đưa ra biện pháp bình ổn thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng đánh giá, sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật vẫn tồn tại. Một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá địa ốc lên cao để trục lợi. Bộ Xây dựng đề nghị UBND cấp tỉnh các địa phương kiểm tra, nắm bắt tình hình và làm rõ nguyên nhân gây biến động giá.

“Các địa phương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá bất động sản nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương”, công văn của Bộ Xây dựng nêu rõ.